przygotowany przez: Melissa C. Marsh, Los Angeles Business Attorney
napisany: październik 2012 – Ostatnia aktualizacja: lipiec 2019 
zgodnie z Prawem Kalifornijskim właściciel nie może podnosić czynsz podczas początkowego okresu najmu, bez przepisu najmu przeciwnie. Jeśli nie masz umowy najmu, lub jeśli jesteś na miesiąc do miesiąca, a następnie wynajmujący może zwiększyć czynsz tak długo, jak s / On dostarczy najemcy właściwe pisemne zawiadomienie., Zgodnie z prawem stanu Kalifornia, wynajmujący musi dostarczyć najemcy z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem pisemne zawiadomienie o podwyżce czynszu, jeśli wzrost czynszu wynosi 10 procent (lub mniej) czynszu pobieranego w dowolnym momencie w ciągu 12 miesięcy przed wzrostem czynszu staje się skuteczna. (35 dni w przypadku doręczenia powiadomienia pocztą). Jeśli wynajmujący zwiększa czynsz o więcej niż 10% w okresie 12 miesięcy, to zgodnie z §827 Kodeksu Cywilnego Kalifornii, wynajmujący musi przekazać najemcy co najmniej 60 dni przed pisemnym powiadomieniem(65 dni, jeśli zawiadomienie jest wysłane pocztą)., W miastach kontrolowanych czynszów, takich jak Los Angeles, Beverly Hills, Santa Monica i West Hollywood obowiązują dodatkowe Zasady.
zgodnie z nowo uchwaloną California Tenant Protections and Relief Act – wrzesień 2019, roczne podwyżki czynszów dla wszystkich mieszkań wielorodzinnych zbudowanych ponad 15 lat temu (obecnie przed wrześniem 2005) są ograniczone do 5% plus stopa inflacji (obecnie 3% dla 2019). Ponadto ustawa zakazuje właścicielowi lokalu mieszkalnego wielorodzinnego zbudowanego przed 2005 r.podwyższania czynszu ponad 2 razy w każdym okresie 12 miesięcy. Aby uzyskać więcej informacji, kliknij tutaj.,
dopuszczalne podwyżki czynszu w ramach RSO w Los Angeles dla jednostek kontrolowanych czynszu
RSO w Los Angeles zajmuje się dopuszczalnymi podwyżkami czynszu, które mogą wynosić od 3% do 8%, rejestracją jednostek wynajmu, przyczynami prawnymi eksmisji i przyczynami eksmisji wymagającymi wypłaty pomocy dla najemcy. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie stabilizacji czynszu w Los Angeles (RSO) wynajmujący może dokonywać następujących rocznych podwyżek czynszu:
- podnosić czynsz raz na 12 miesięcy o dopuszczalny roczny wzrost (4% od 1 lipca 2019 r.do 30 czerwca 2020 r.).,
- jeśli wynajmujący pokrywa wszystkie koszty gazu i / lub energii elektrycznej dostarczonej do lokalu najemcy, wynajmujący może podnieść czynsz o dodatkowy jeden procent (1%) za każde z dwóch dostarczonych mediów.
- w tym samym czasie wynajmujący podnosi czynsz, jeśli umowa pisemna tak przewiduje, wynajmujący może również podnieść kaucję (i czynsz za ostatni miesiąc, jeśli dotyczy) raz na 12 miesięcy o roczny dopuszczalny wzrost procentowy(obecnie 4% dla 7.1.2019-6.30.2020).
cztery szczególne okoliczności, które pozwalają Wynajmującemu na znaczne podniesienie czynszu.,
- dodatkowy Najemca. Wynajmujący może podwyższyć czynsz o dziesięć procent (10%) za każdego dodatkowego najemcę / mieszkańca lokalu użytkowego, który przekroczył liczbę pierwszych mieszkańców dozwoloną w pierwotnej umowie najmu, z wyjątkiem sytuacji, gdy wynajmujący miał faktyczną lub konstruktywną wiedzę na temat dodatkowego najemcy przez okres dłuższy niż 60 dni i nie powiadomił najemcy o podwyżce czynszu, wówczas wynajmujący traci prawo do zwiększenia czynszu na podstawie Zarządzenia nr 181744 z dniem 1 lipca 2011 r., Odpowiednia redukcja czynszu jest wymagana, gdy dodatkowy najemca opuści lokal. Depozyty mogą być gromadzone dla dodatkowych najemców o taką samą kwotę w dolarach, jak czynsz jest podnoszony.
- od maja 1976 roku nie było podwyżek czynszów. Właściciel może podnieść czynsz dziewiętnaście procent (19%), plus 2%, jeśli właściciel zapewnia gaz i energię elektryczną, jeśli właściciel nie zwiększył czynszu od 31 maja 1976.
- od maja 1977 roku nie było podwyżek czynszów., Wynajmujący może podnieść czynsz o trzynaście procent (13%), plus 2%, jeśli wynajmujący dostarcza gaz i energię elektryczną, jeśli właściciel nie zwiększył czynszu od 31 maja 1977 roku.
- Wynajmujący, który planuje poprawić swój czynsz, może ubiegać się o specjalne podwyżki czynszu na podstawie wniosku o remont główny, poprawę kapitału, rehabilitację lub „sprawiedliwą i rozsądną” korektę czynszu, która musi być przedłożona i zatwierdzona przez Radę wynajmu.
zawiadomienie wymagane na podstawie RSO.,
aby podnieść czynsz, wynajmujący musi doręczyć najemcy pisemne 30-dniowe zawiadomienie o podwyżkach czynszu, które wynoszą 10% lub mniej czynszu najemcy(35 dni, jeśli zawiadomienie zostanie wysłane pocztą) lub 60-dniowe zawiadomienie (65 dni, Jeśli wysłane pocztą) o podwyżkach czynszu, które przekraczają 10% najniższego czynszu najemcy w okresie poprzedzających 12 miesięcy.
dodatkowe koszty, które Wynajmujący może przekazać najemcy:
1.In tylko w sierpniu wynajmujący może zebrać $12.25 od każdego najemcy (50% rocznej opłaty rejestracyjnej w wysokości $24.51 zapłaconej do działu stabilizacji czynszu). Aby zebrać $12.,25, wynajmujący musi doręczyć najemcy w miesiącu maju lub czerwcu pisemne trzydzieści (30) dni wypowiedzenia i dostarczyć najemcy kopię dowodu rejestracyjnego.
2.Właściciel może również pobrać roczną opłatę w wysokości 43,32 USD Systematic Code Enforcement Program (SCEP), jeśli zostanie w całości opłacony przez właściciela, zwiększając czynsz w wysokości 3,61 USD miesięcznie. Aby pobrać tę miesięczną opłatę od najemcy, właściciel musi również raz w roku przekazać najemcy pisemne trzydziestodniowe (30) zawiadomienie o podwyżce czynszu przed pobraniem tej opłaty oraz dostarczyć najemcy kopię dowodu rejestracyjnego.,
Po wakacie
dopuszczalny poziom czynszu po wakacie zależy od przyczyny wakatu. RSO przewiduje, że czynsz może zostać podniesiony do dowolnej kwoty przy ponownym najmie, jeśli wakat wynikało, ponieważ najemca: (1) dobrowolnie opuścił jednostkę; (2) został eksmitowany za niepłacenie czynszu legalnego; lub (3) został eksmitowany za naruszenie warunków umowy najmu i nie wyleczyć naruszenia. Jeśli wakat występuje z jakiegokolwiek innego powodu, Los Angeles RSO wymaga czynszu do nowego Najemcy, aby pozostać takie same jak w przypadku poprzedniego najemcy., Przykłady obejmują: (1) eksmisja w celu odzyskania jednostki do użytku właściciela, jego najbliższej rodziny. (2) eksmisja oparta na bezprawnych czynach poprzedniego najemcy; (2) eksmisja oparta na odmowie najemcy podpisania nowej umowy najmu na takich samych warunkach, jak są w RSO; oraz (3) eksmisja oparta na odmowie najemcy, aby umożliwić wynajmującemu rozsądny dostęp do lokalu.,
Jeśli chcesz omówić którykolwiek z problemów w tym artykule z Melissa Marsh, prawnik właściciel-najemca Z Los Angeles, Kalifornia z ponad 20-letnim doświadczeniem, proszę zaplanować niski koszt 15 lub 30 minut konsultacji telefonicznej.
.