Jeśli poświęciłeś trochę czasu na szukanie domów inwestycyjnych, prawdopodobnie trafiłeś na artykuły lub fora, które omawiają zalety nieruchomości pod klucz. Ludzie są dość namiętni na obu końcach dyskusji.
w tym artykule podzielę się moim doświadczeniem w kupowaniu nieruchomości pod klucz przez dwa różne rodzaje firm, wady i zalety każdej z nich oraz jak określić, czy ta metoda inwestycyjna ma dla ciebie sens.
najpierw szybko zdefiniujmy, czym jest nieruchomość pod klucz.,
Co to jest nieruchomość pod klucz?
definicje różnią się nieznacznie, ale większość zgodzi się, że nieruchomość pod klucz jest taka, która jest w pełni odnowiona i gotowa do wynajęcia. Wszystko, co musisz zrobić, to dosłownie „przekręcić klucz”, aby odblokować drzwi wejściowe. Twój nowy najemca może się wprowadzić już dziś i nie ma żadnych opóźnień od podpisania kropkowanej linii.
plusy nieruchomości pod klucz
- nieruchomość jest w stanie czynszowym. Proces pozyskania najemcy powinien być raczej bezproblemowy.
- na posesji powinny być wymagane minimalne naprawy lub remonty.,
- w pierwszych latach można by się spodziewać, że koszty naprawy powinny być bardzo niskie, ponieważ nieruchomości „pod klucz” są często niedawno odnawiane. Może to skutkować silnymi przepływami pieniężnymi przez pierwsze kilka lat.
wady nieruchomości pod klucz
- nieruchomości pod klucz mogą być po droższej stronie w inwestowaniu w nieruchomości, wymagając większych inwestycji z góry. Jest to często spowodowane wysokim poziomem rehabilitacji i naprawy.
- wyższa cena nieruchomości pod klucz nie pozostawia wiele, jeśli w ogóle, dodatkowego kapitału poza zaliczką., To jest często, gdzie można usłyszeć, że nie ma „żadnych ofert” od niektórych inwestorów, którzy wolą naprawić właściwości siebie.
na terenie całego kraju istnieją firmy specjalizujące się w inwestycjach w nieruchomości pod klucz. Odkryłem, że największa koncentracja nieruchomości wydaje się być w środkowo-zachodnich i południowo-wschodnich miastach, takich jak Indianapolis, Memphis, Birmingham i Kansas City – Wszystkie rynki, w których Roofstock ma właściwości Na sprzedaż.,
dwa rodzaje firm „pod klucz”
mam doświadczenie w zakupie od tradycyjnej firmy „pod klucz” i zakupie nieruchomości „pod klucz” na dachu.
zdecydowałem się na zakup nieruchomości pod klucz, ponieważ mieszkam bardzo daleko od rynków, w których chciałem inwestować. Byłem zupełnie nowy w inwestowaniu w nieruchomości, więc ważne było dla mnie zakup nieruchomości, które miały być niskie koszty utrzymania i natychmiast gotowe do wynajęcia., Moje zakupy zarówno w Roofstock, jak i w tradycyjnej firmie „pod klucz” sprawdziły się dobrze, więc chciałem podzielić się dwoma rodzajami doświadczeń, które miałem.
doświadczenie 1: tradycyjna firma „pod klucz”
zakupiłem nieruchomość za pośrednictwem jednej z większych i bardziej tradycyjnych firm „pod klucz”, która koncentruje się na kilku kluczowych rynkach na Środkowym Zachodzie. Istnieją dwa oddziały firmy:
- jeden, który zajmuje się kupnem, remontem i sprzedażą nieruchomości.
- inny, który zajmuje się aspektem zarządzania nieruchomościami, czyli, leasing, proces obrotu i rok do roku ogólne utrzymanie.
oto jak działa proces:
firma „pod klucz” kupuje fixery po cenach niższych od rynkowych. Następnie odnowili właściwości, które mogą obejmować wymianę znaczących systemów, takich jak dach, HVAC, elektryczne, hydrauliczne, podłogi i główne urządzenia kuchenne. Na koniec sprzedają i sprzedają odnowione nieruchomości inwestorom poszukującym domów gotowych do wynajęcia. Sprawdzają również najemców i zarządzają nieruchomością w przyszłości.,
jeśli chodzi o oczekiwania budżetowe, firmy „pod klucz” zazwyczaj działają w określonym punkcie cenowym rynku. Spodziewaj się znaleźć domy w $100k, $125K i $ 150k nawiasach. Jeśli planujesz korzystać z finansowania, należy pamiętać, że większość kredytodawców zazwyczaj wymagają 20% -25% zaliczki na nieruchomości inwestycyjne.
nieruchomość, którą wybrałem, to dom z trzema sypialniami, dwoma łazienkami za 125 tysięcy dolarów, położony w Memphis. Znalazłem, że ~1500 stóp kwadratowych domu z trzema sypialniami i dwoma łazienkami, wynajem między $1,000 – $1,250 miesięcznie, jest bardzo atrakcyjne dla najemców. Nie miałem problemów z zajęciem.,
faktyczny zakup był dość gładki. W ciągu kilku miesięcy, gdy Różne nieruchomości były remontowane, firma wysyłała mi cyfrową broszurę na każdy dom. Broszury te zawierały informacje, takie jak Cena sprzedaży i sugerowany czynsz. Przejrzałem około tuzina broszur, zanim znalazłem odpowiednią nieruchomość. Proces zamykania był bardzo podobny do procesu, którego doświadczyłem z Roofstock, o którym szczegółowo omówię później.,
doświadczenie 2: nietradycyjna firma „pod klucz”
drugi rodzaj firmy „pod klucz” jest stosunkowo podobny do opisanego powyżej, ale zamiast oferować wewnętrzne usługi zarządzania nieruchomościami, koncentrują się wyłącznie na zakupie, rehabilitacji i sprzedaży. Następnie polegają na targowiskach, takich jak Roofstock, aby sprzedawać nieruchomości i łączyć je z nabywcami. (Wskazówka: jedną z wielu zalet zakupu nieruchomości inwestycyjnej za pośrednictwem Roofstock jest to, że ustawiają nabywców z sprawdzonym lokalnym zarządcą nieruchomości).,
jeden z domów zakupionych przez Roofstock był w tej kategorii. To było w cenie $100k i znajduje się tuż za metro Atlanta.
byłem pod wielkim wrażeniem procesu zakupu Roofstock, o którym możecie przeczytać poniżej.
podczas gdy przepływ środków pieniężnych dla nieruchomości Dachstock był porównywalny do tego, który kupiłem za pośrednictwem firmy pod klucz, aprecjacja na nieruchomości Dachstock była znacznie wyższa. Dzieje się tak dlatego, że rynek nieruchomości w Atlancie odnotował znaczny wzrost cen domów, stawek czynszu i populacji.,
czy nieruchomość pod klucz jest dla Ciebie?
jeśli chodzi o to pytanie, to stwierdziłem, że są trzy główne obozy:
- ci, którzy wolą same zajmować się remontami, aby cena zakupu była jak najniższa.
- tych, którzy szukają wynajmu, który jest gotowy do pracy Od pierwszego dnia. Często brakuje im czasu i mają gotówkę do zainwestowania.
- ci, którzy są gdzieś pośrodku.
pierwsza grupa może powiedzieć, że „pod klucz” jest zbyt droga. Zazwyczaj są zagorzali, aby poradzić sobie z tym wszystkim sami lub ze swoim własnym zespołem.,
druga grupa może mieszkać bardzo daleko od dochodowych rynków wynajmu, tak jak ja, lub mieć pełne ręce roboty w swojej podstawowej pracy. Na przykład zapracowany profesjonalista w Nowym Jorku może nie być w stanie pozwolić sobie na inwestowanie lokalnie, ale może sobie pozwolić na wynajem nieruchomości na rynku takim jak Indianapolis lub Atlanta. Czas tej samej osoby może być lepiej spędzony skupiając się na pracy, zamiast układać nowe podłogi, wyrywać ściany lub instalować toalety.
wszyscy inni mają tendencję do spadania gdzieś pośrodku., Są zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości i chcą znaleźć firmę, która może pomóc im osiągnąć ich cele wynajmu nieruchomości.
Nieruchomości pod klucz są dla tych, którzy należą do drugiej i trzeciej grupy.
w tym miejscu pojawił się Roofstock.
wygodny proces zakupu Roofstock
Roofstock nie jest wyłącznie firmą „pod klucz”, ale jej rynek internetowy zawiera sekcję nieruchomości „pod klucz”.
Jeśli przejdziesz do rynku, zauważysz filtr „pod klucz” u góry.,
te właściwości są profesjonalnie odnowione domy, które pochodzą z roczną gwarancją na serwis lub wymienić problemy, takie jak hydraulika, elektryczne i urządzenia. Tylko wybrani dostawcy „pod klucz” kwalifikują się do tego programu i muszą mieć pozytywną historię sprzedaży z Roofstock. Nieruchomości są niedawno odnowione w celu uzyskania niewielkiej lub żadnej odroczonej konserwacji.
dzięki Roofstock system jest skonfigurowany podobnie jak zakupy online. Po zbadaniu rynku, okolicy i domu, jesteś gotowy do zakupu.,
spójrz na tę nieruchomość pod klucz, którą znalazłem dziś na stronie:
Ten dom w Indianapolis oferuje nowoczesne funkcje i atrakcyjny wygląd na rok 2019. Powiedzmy, że chcesz kupić tę nieruchomość.
wpisz swoją cenę (wpisałem 66499$, pokazaną powyżej) i niech oferta leci. Sprzedawca skontaktuje się z Tobą w ciągu kilku dni i przyjmie, odrzuci lub wróci z alternatywną ofertą.
kupno nieruchomości na wynajem jest takie proste., Zespół poprowadzi cię od początku do końca, w tym polecając pożyczkodawców, dostawców ubezpieczeń i firmy zarządzające nieruchomościami — z których wszystkie zostały sprawdzone przez Roofstock.
osobiście przeszedłem ten proces trzy razy z Roofstock i mogę mówić o łatwości transakcji dla każdego. (Dowiedz się, jak to jest kupić trzy nieruchomości inwestycyjne w jeden dzień w moim przeglądzie Roofstock.)
czy jesteś gotowy kupić nieruchomość pod klucz?
kupno domów pod klucz to duża część mojego sukcesu inwestycyjnego., Posiadanie wynajmu z bardzo nielicznymi problemami przez pierwsze kilka lat było świetnym sposobem na zmoczenie stóp bez poczucia, że jestem przytłoczony. Miesięczne zwroty i przepływy pieniężne również były silne.
Jeśli jesteś gotowy, aby przejść do inwestowania w nieruchomości, Aleja pod klucz może być świetną trasą dla Ciebie. Roofstock ma duży wybór nieruchomości na wielu rynkach, które mogą pomóc w osiągnięciu celów inwestycyjnych.
chcę cię zostawić z myślą zamknięcia: nigdy nie będę twierdzić, że wynajem pod klucz jest najbardziej lukratywnym sposobem inwestowania w nieruchomości., To tylko jeden z wielu, wielu sposobów inwestowania. Jeśli połączysz swój własny zespół, Sam znajdziesz umowę i lubisz zamachać młotkiem, zwrot może być lepszy.
dla mnie zakup przez Dachstock, jak również inne tradycyjne firmy „pod klucz” był fantastycznym sposobem, aby rozpocząć inwestowanie w nieruchomości przy minimalnych bólach głowy.
mimo, że mieszkam w połowie świata z moich inwestycji, mogę spać spokojnie wiedząc, że wykwalifikowane lokalne zespoły zarządzają tymi nieruchomościami dla mnie.,
to wspaniałe uczucie.