Kiedy kupujesz w Nowym Jorku, musisz zrobić swoje badania. Jednym z dokumentów, które musisz sprawdzić, jest certyfikat obłożenia (C Of O) i nie należy go przeoczyć. Określa, w jaki sposób budynek może być wykorzystywany—i obejmuje zarówno rodzaj użytkowania, dla którego budynek jest przeznaczony, na przykład komercyjny lub mieszkalny, a także liczbę mieszkań dozwolonych pod adresem.,
może nie brzmi to aż tak poważnie, ale w rzeczywistości ma moc wygrywania spraw sądowych, kończenia negocjacji, czy zaciągania kredytu hipotecznego. Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy remontujesz, będziesz chciał wiedzieć, że twoje przyszłe plany dotyczące budynku są dozwolone. Kiedy wynajmujesz—jeśli zaświadczenie o najmie nie pasuje do użytkowania budynku-twój właściciel nie ma prawnego prawa do pobierania czynszu.,
istnieje również dokument zwany tymczasowym zaświadczeniem o zamieszkaniu, co oznacza, że budynek jest bezpieczny do zamieszkania, ale nadal ma jakieś zaległe prace do wykonania lub pozwolenia do uzyskania przed przyznaniem C Of O.
co sprawia, że C Z O i TCO są takie wielkie?
bez żadnego dokumentu nikt nie może legalnie zajmować budynku, więc jeśli jesteś w budynku, który nie ma tych dokumentów, z wyjątkiem niektórych rzadkich przypadków, ryzykujesz, że miasto wyda nakaz zwolnienia.
nie jesteś pewien statusu swojego budynku?, Możesz sprawdzić C Of o każdej nieruchomości za pośrednictwem Miejskiego Systemu Informacji o budynkach. Jeśli jesteś najemcą, ciężar na wynajmującym spoczywa na poprawieniu brakujących dokumentów, a oni nie mogą pobrać od Ciebie czynszu, jeśli nie ma C O lub TCO.
brak C Z O może zaszkodzić finansowaniu
Jeśli jesteś w trakcie zakupu mieszkania w budynku i dowiedziałeś się, że brakuje mu C Z O lub TCO, będziesz chciał to natychmiast rozwiązać.
„nie chcesz dziedziczyć cudzych kłopotów prawnych” – mówi Dean Roberts, adwokat nieruchomości w firmie Norris McLaughlin., Na początek, problemy lub opóźnienia z C Of O może wyrzucić proces hipoteki. Banki potrzebują co najmniej TCO do emisji finansowania.
„możemy rozważyć TCO dla kredytu hipotecznego, jednak dodatkowe warunki zatwierdzenia kredytu mogą być wymagane, takie jak weryfikacja TCO i potwierdzenie, że daty Nie wygasają przed datą zamknięcia kredytu”, mówi Brittney Baldwin, wiceprezes i urzędnik kredytowy w National Cooperative Bank (i sponsor ceglany podziemny). Konieczne byłoby również spełnienie wytycznych dotyczących wyceny i wyceny ryzyka.,
jeśli wynajmujesz budynek, który nie ma certyfikatu użytkowania zezwalającego na użytkowanie lokalu mieszkalnego, twój właściciel może nie być w stanie legalnie pobierać od Ciebie czynszu. Dodatkowo, mówi prawnik nieruchomości i buyout expert Steven Wagner, ” jeśli właściciel nie może uzyskać zaświadczenie o najmie, pozwalając na zamieszkanie w przestrzeni, może być w stanie wynegocjować lukratywną umowę wykupu.”Aby umówić się na bezpłatną 15-minutową konsultację telefoniczną ze Stevenem Wagnerem z firmy Wagner Berkow & Brandt, kliknij tutaj lub zadzwoń 646-780-7272.,
co powoduje zmianę C O?
istnieje kilka typowych scenariuszy, w których kupujący mogą napotkać problemy z C Of O. Często jest to problem z kamienicami, które mogły zostać zmodernizowane, aby stworzyć dodatkową przestrzeń życiową. Dwurodzinny przekształcony w trzyrodzinny zazwyczaj potrzebuje nowego C Of O, ale można znaleźć właścicieli, którzy zaniedbali ten krok.
Jeśli robisz znaczące remonty lub kupujesz fixer-up z zamiarem rozpoczęcia szeroko zakrojonych prac, być może będziesz musiał zaktualizować C Of O, oprócz uzyskania wszystkich wymaganych pozwoleń.,
każdy remont, który spowoduje zmianę liczby pomieszczeń, lub zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń będzie wymagał pozwolenia, co oznacza, że warto sprawdzić, czy nastąpiła zmiana obłożenia. Wykwalifikowany architekt będzie w stanie przejrzeć twoje plany i zgłosić potencjalne problemy.
co powinni wiedzieć nowi nabywcy deweloperzy
problemy z C Of O mają również tendencję do cofania głowy dla nabywców w nowych budynkach budowlanych, które mogą mieć TCO, ale nie mogą uzyskać sfinalizowanego certyfikatu użytkowania, dopóki nie zostaną ukończone.,
„przekonasz się, że C Of o jest zawsze ruchomym celem, jeśli chodzi o to, kiedy nadejdzie, więc dokładają wszelkich starań, aby oszacować, zachęcić i utrzymać ludzi w transakcji”, mówi Nicholas Palance, założyciel i dyrektor generalny Nicholas Palance Real Estate.
aby uniknąć kłopotów i wydatków związanych z opóźnioną datą przeprowadzki (takich jak potrzeba przechowywania i koszt tymczasowych wykopów), warto dodać dodatkowe trzy miesiące na dowolną datę, którą deweloper daje do zatwierdzenia budynku.
,
Palance podkreśla, że szczególnie ważne jest uważne obserwowanie dat wygaśnięcia TCO.
Na rynku, który ma tendencję spadkową, wyciągnięty proces daje kupującemu możliwość renegocjowania Niższej ceny z dźwignią odejścia. W wielu przypadkach można tego uniknąć ” – mówi.,
istnieją również sytuacje, w których C Of o budynku może być niedokładne, na przykład, jeśli masz condo konwersji, gdzie deweloper uzyskał tylko TCO, lub co-op budynków, które w jakiś sposób naruszają C Of O. Należy pamiętać, że w przeciwieństwie do condos, poszczególne mieszkania w budynkach co-op nie mają zaświadczeń o obłożeniu; jest po prostu jeden C Of O dla całego budynku, co oznacza, że twój los może być w rękach kierownictwa.,
jak naprawić problemy z C Of O
najprostszym rozwiązaniem jest wynajęcie doświadczonego ekspedytora, który pomoże przyspieszyć załatwienie formalności, a koszt będzie się różnić w zależności od wagi problemu. „Jest to problem, który można naprawić, zakładając, że naruszenie nie jest tak straszne, aby stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa lub zdrowia” – mówi Roberts.
Zwykle każdy problem C Of O pojawi się w wyszukiwaniu tytułu. „To jedna z tych rzeczy, którą należy rozwiązać na długo przed zamknięciem. Jako kupujący najpierw oceń, jak poważny jest problem i sprawdź, czy można go naprawić”, mówi Roberts., Jednym z rozwiązań jest, aby sprzedawca odłożył pieniądze na bok w depozycie, aby umożliwić rozwiązanie problemu. Expeditorzy nie pracują za darmo.