wanneer u in New York koopt, moet u uw onderzoek doen. Een van de documenten die u moet opzoeken is het certificaat van bezetting (C of O) en het mag niet over het hoofd worden gezien. Het geeft aan hoe een gebouw kan worden gebruikt—en dekt zowel het type gebruik waarvoor het gebouw is bestemd, zoals commercieel of residentieel, als ook hoeveel woningen zijn toegestaan op het adres.,
Het klinkt misschien niet zo belangrijk, maar het heeft eigenlijk de macht om rechtszaken te winnen, onderhandelingen te beëindigen, of de kibosh op uw hypotheek te zetten. Of u nu koopt of renoveert, U wilt weten dat uw toekomstige plannen voor het gebouw zijn toegestaan. Wanneer u huurt-als het certificaat van bewoning niet overeenkomt met het gebruik van het gebouw—heeft uw verhuurder geen wettelijk recht om huur te innen.,
Er is ook een document genaamd een tijdelijk certificaat van bewoning, wat betekent dat een gebouw veilig is om te bewonen, maar nog steeds een aantal uitstaande werk te doen of vergunningen te verkrijgen voordat een C van O wordt verleend.
wat maakt een C van O en een TCO zo belangrijk?
zonder een van beide documenten kan niemand legaal een gebouw bezetten, dus als u zich in een gebouw bevindt dat deze documenten niet heeft, behalve in enkele zeldzame gevallen, loopt u het risico dat de stad een leegstaande bestelling afgeeft.
niet zeker over de status van uw gebouw?, Je kunt de C of O van elke woning opzoeken via het Gebouweninformatiesysteem van de stad. Als je een huurder, de last is op uw verhuurder om eventuele ontbrekende documentatie te corrigeren, en ze kunnen niet innen huur van u als er geen C of O of TCO.
gebrek aan C van O kan uw financiering schaden
Als u bezig bent met het kopen van een appartement in een gebouw en hebt ontdekt dat er geen C van O of TCO is, Wilt u dit onmiddellijk aanpakken.
“je wilt de juridische puinhoop van andere mensen niet erven”, zegt Dean Roberts, een vastgoedadvocaat bij het bedrijf Norris McLaughlin., Om te beginnen kunnen problemen of vertragingen met de C of O uw hypotheekproces op de helling zetten. Banken hebben ten minste een TCO nodig om financiering uit te geven.
” We kunnen een TCO voor een hypothecaire lening overwegen, maar aanvullende bepaling voor de goedkeuring van de lening kan nodig zijn, zoals verificatie van de TCO en validering dat de data niet verstrijken vóór de sluitingsdatum van de lening,” zegt Brittney Baldwin, vice president en loan officer bij National Cooperative Bank (en een Brick Underground sponsor). Er moet ook worden voldaan aan beoordelingen en acceptatierichtsnoeren.,
als u huurt in een gebouw dat geen certificaat van bewoning heeft dat residentieel gebruik van uw ruimte toestaat, kan het zijn dat uw verhuurder niet in staat is om wettelijk huur van u te innen. Bovendien, zegt vastgoedadvocaat en buyout expert Steven Wagner, ” als uw verhuurder niet een certificaat van bezetting waardoor u in uw ruimte te wonen, kunt u misschien in staat zijn om te onderhandelen over een lucratieve Buy-out deal.”Voor een gratis telefonisch consult van 15 minuten met Steven Wagner van Wagner Berkow & Brandt, Klik hier of bel 646-780-7272.,
wat veroorzaakt een verandering in C van O?
Er zijn een paar gemeenschappelijke scenario ‘ s waarin kopers in C of O-problemen kunnen komen. Het is vaak een probleem met herenhuizen die kunnen zijn opgewaardeerd om extra leefruimte te creëren. Een twee-familie veranderd in een drie-familie zou meestal een nieuwe C van O nodig hebben, maar u kunt eigenaren vinden die deze stap verwaarloosd.
Als u belangrijke renovaties uitvoert of een fixer-upper koopt met de bedoeling om uitgebreid werk te beginnen, moet u mogelijk de C of O Bijwerken, naast het verkrijgen van alle benodigde vergunningen.,
voor elke renovatie die een verandering in het aantal kamers of een verandering in het gebruik van de ruimten teweegbrengt, is een vergunning vereist, wat betekent dat het de moeite waard is na te gaan of een verandering in de bezetting is teweeggebracht. Een gekwalificeerde architect zal in staat zijn om uw plannen te beoordelen en markeren eventuele problemen.
wat nieuwe ontwikkeling kopers moeten weten
C van O problemen hebben ook de neiging om hun hoofd voor kopers in nieuwbouw gebouwen, die een TCO kunnen hebben, maar kan niet krijgen een definitief certificaat van bewoning totdat ze zijn voltooid.,
“Je zult zien dat de C van O altijd een bewegend doelwit is voor zover het gaat aankomen, en dat is ook hun best doen om mensen in de transactie te schatten, te stimuleren en te houden”, zegt Nicholas Palance, oprichter en CEO van Nicholas Palance Real Estate.
om de problemen en uitgaven te vermijden die gepaard gaan met een vertraagde verhuisdatum (zoals de behoefte aan opslag en de kosten van tijdelijke opgravingen), kan het de moeite waard zijn om een extra drie maanden toe te voegen aan de datum die een ontwikkelaar u geeft voor de goedkeuring van een gebouw.
kopers kunnen ze gebruiken als hefboom.,
Palance wijst erop dat het vooral belangrijk is om de vervaldata van TCO nauwlettend in de gaten te houden.
” Ik had een $ 10 miljoen deal ontspoord omdat een verlopen TCO verlenging kwam een dag nadat de koper was in staat om terug te trekken uit het contract. In een krimpende markt, een uitgezogen proces biedt een kans voor de koper om opnieuw te onderhandelen over een lagere prijs met de hefboom van weglopen. In veel gevallen kan dit worden vermeden, ” zegt hij.,
er zijn ook situaties waarin de C van O van een gebouw onnauwkeurig kan zijn, bijvoorbeeld als u een conversie hebt waarbij de ontwikkelaar alleen een TCO heeft verkregen, of co-op gebouwen die op de een of andere manier in strijd zijn met de C van O. Houd er rekening mee dat in tegenstelling tot flats, individuele appartementen in co-op gebouwen geen certificaten van bewoning hebben; er is gewoon één C van O voor het hele gebouw, wat betekent dat uw lot in handen van het management kan zijn.,
hoe C van O problemen te corrigeren
De eenvoudigste oplossing is om een ervaren expeditor in te huren om het papierwerk te versnellen en de kosten die variëren afhankelijk van de ernst van het probleem. “Het is een probleem dat kan worden opgelost in de veronderstelling dat de breuk is niet zo verschrikkelijk als een bedreiging voor de veiligheid of de gezondheid,” Roberts zegt.
Gewoonlijk zal elk C of O probleem aan de oppervlakte komen in de titel zoekopdracht. “Het is een van die dingen die moet worden aangepakt lang voordat je sluit. Als koper, eerst beoordelen hoe ernstig het probleem is en zien of het is fixable,” Roberts zegt., Een oplossing is om de verkoper zet geld opzij in escrow zodat u het probleem op te lossen. Expediteurs werken niet gratis.
eerdere versies van dit artikel omvatten het schrijven en rapporteren van Virginia K. Smith.