wanneer u een hypotheek krijgt, kunt u denken dat de kredietgever uw lening zal aanhouden en onderhouden totdat u deze afbetaalt of uw woning verkoopt. Dat is vaak niet het geval. In de huidige markt worden leningen en de rechten om ze te bedienen vaak gekocht en verkocht. In veel gevallen is het bedrijf waarnaar u uw betaling stuurt niet het bedrijf dat eigenaar is van uw lening.,
een woning is een van de duurste aankopen die u zult doen, dus het is belangrijk om te weten wie uw betalingen afhandelt en dat uw hypotheekrekening goed wordt beheerd. De Federal Trade Commission( FTC), de natie consumentenbescherming agentschap, wil dat u weet wat een hypotheek servicer doet en wat uw rechten zijn.,
hypotheekverstrekkers: hun verantwoordelijkheden; uw rechten
een hypotheekverstrekker is verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van uw hypotheeklening, inclusief het innen en crediteren van uw maandelijkse leningbetalingen, en het afhandelen van uw geblokkeerde rekening, indien u er een hebt. De servicer is degene die je contacteert als je vragen hebt over je hypotheeklening account.
Escrow Accounts
een escrow account is een fonds in handen van uw servicer dat u stort voor onroerend goed belastingen en huiseigenaren verzekering. Uw escrow betaling is meestal onderdeel van uw maandelijkse hypotheek betaling., De servicer gebruikt dan uw geblokkeerde rekening om uw belastingen en verzekering te betalen als ze verschuldigd worden gedurende het jaar. Als u geen geblokkeerde rekening heeft, moet u deze betalingen zelf doen.
als uw Hypotheekbeheerder een geblokkeerde rekening voor u beheert, vereist de federale wet dat de beheerder op tijd borg betaalt voor belastingen, verzekeringen en andere geblokkeerde items., Binnen 45 dagen na het instellen van de rekening, de servicer moet u een overzicht dat duidelijk de geschatte belastingen, verzekeringspremies en andere verwachte bedragen te betalen in de komende 12 maanden, en de verwachte data en totalen van deze betalingen.
De Hypotheekbeheerder is ook verplicht om u een gratis jaaroverzicht te geven waarin de activiteit van uw geblokkeerde rekening wordt beschreven, met bijvoorbeeld uw saldo en de betalingen voor uw onroerendgoedbelasting, verzekering voor huiseigenaren en andere geblokkeerde items.,
overdracht van onderhoud
als uw lening wordt overgedragen aan een nieuwe servicer, krijgt u over het algemeen twee kennisgevingen: een van uw huidige Hypotheekbeheerder; de andere van de nieuwe servicer. In de meeste gevallen moet uw huidige servicer u ten minste 15 dagen voor de ingangsdatum van de overdracht op de hoogte stellen, tenzij u bij de afwikkeling een schriftelijke kennisgeving van overdracht hebt ontvangen. De ingangsdatum is wanneer de eerste hypotheekbetaling verschuldigd is op het adres van de nieuwe beheerder. De nieuwe servicer moet u binnen 15 dagen na de ingangsdatum van de overdracht op de hoogte stellen.,p accepteren van uw hypotheek betalingen
er is een respijtperiode van 60 dagen na de overdracht: gedurende deze periode kunt u geen te late vergoeding in rekening worden gebracht als u per ongeluk uw hypotheekbetaling naar de oude servicer stuurt.,
overdracht van eigendom van een lening
de eigendoms-en beheerrechten van uw lening kunnen door één of twee ondernemingen worden afgehandeld. Als de eigendom van uw lening wordt overgedragen, moet de nieuwe eigenaar u een bericht geven met de volgende gegevens:
- de naam, het adres en het telefoonnummer van de nieuwe eigenaar van de lening
- de datum waarop de nieuwe eigenaar de lening in bezit neemt
- de persoon die gemachtigd is om juridische kennisgevingen te ontvangen en problemen met de betaling van de lening kan oplossen
- wanneer de eigendomsoverdracht wordt geregistreerd.,
de nieuwe eigenaar moet u dit bericht binnen 30 dagen na het in bezit nemen van de lening. Het is in aanvulling op alle kennisgevingen die u kunt krijgen over de overdracht van de servicing rechten voor uw lening.
betalingen posten
de beheerder moet een betaling op uw leningrekening crediteren vanaf de dag dat deze is ontvangen. Sommige consumenten hebben geklaagd dat ze te laat zijn aangerekend, zelfs als ze weten dat ze hun betalingen op tijd hebben gedaan. Om uzelf te beschermen, houdt u gedetailleerde gegevens bij van wat u hebt betaald, inclusief factuurafschriften, geannuleerde cheques of bankrekeningafschriften., U kunt ook uw accountgeschiedenis online controleren. Als u een geschil heeft, ga dan door met het betalen van uw hypotheek, maar breng de servicer hiervan schriftelijk op de hoogte (zie voorbeeld klachtenbrief) en bewaar een kopie van uw brief en eventuele bijlagen voor uw administratie. Stuur uw correspondentie per aangetekende post naar het door de servicer opgegeven adres en vraag een retourbewijs aan. U kunt ook uw brief en eventuele bijlagen faxen of e-mailen. Volg de instructies die de servicer heeft gegeven en bevestig het faxnummer of e-mailadres voordat u uw brief verzendt., Bewaar een kopie van verzendingsbevestigingen, ontvangstbevestigingen en e-mailreacties.
Force Placed Insurance
Het is belangrijk om de vereiste vastgoedverzekering op uw woning te behouden. Als u dat niet doet, kan uw servicer een verzekering namens u kopen. Dit type polis staat bekend als force placed insurance. Het kost meestal meer dan de typische verzekering, hoewel het biedt minder dekking. Het primaire doel van een gedwongen beleid is om de hypotheekhouder te beschermen.
Lees alle correspondentie van uw Hypotheekbeheerder., Uw hypotheek servicer kan vragen dat u een kopie van uw woning verzekering. Reageer onmiddellijk op verzoeken over woningverzekering en bewaar kopieën van elk document dat u naar uw Hypotheekbeheerder verzendt.
Als u van mening bent dat er een fout in het papierwerk is en dat uw dekking toereikend is, geef dan een kopie van uw verzekeringspolis aan uw servicer. Zodra de servicer de fout corrigeert, de force placed-dekking verwijdert en de kosten van het force placed-beleid terugbetaalt, zorg ervoor dat ze eventuele late vergoedingen of rente verwijderen die u als gevolg van de dekking in rekening werd gebracht.,
kosten
Lees uw factuurafschriften zorgvuldig door om er zeker van te zijn dat alle kosten die de servicer in rekening brengt legitiem zijn, inclusief kosten die mogelijk door u of het hypotheekcontract zijn toegestaan om voor een dienst te betalen. Als u niet begrijpt waar de kosten voor zijn, stuur dan een schriftelijk verzoek om een specificatie en uitleg. Ook, als u belt uw hypotheek servicer om te vragen voor een dienst, zoals faxen kopieën van lening documenten, zorg ervoor dat u vragen of er een vergoeding voor de dienst en hoeveel het is.,
bijzondere overwegingen voor leningen in gebreke
Als u een of meer betalingen op uw hypothecaire lening niet doet, is uw lening in gebreke. De servicer kan dan “default-related services” bestellen om de waarde van het onroerend goed te beschermen. Deze diensten kunnen eigendom inspecties omvatten om ervoor te zorgen dat u nog steeds in het huis woont en het onderhoud van de woning. Als de woning niet goed wordt onderhouden, kan de servicer “property preservation services” bestellen, zoals gazonmaaien, landschapsarchitectuur en reparatie of opstappen van gebroken ramen en deuren., De kosten voor deze diensten, die kunnen oplopen tot honderden of duizenden dollars, worden in rekening gebracht op uw lening rekening. Als de servicer begint om beslag te leggen op uw eigendom, extra kosten zoals advocatenkosten, eigendom titel zoeken kosten, en andere kosten voor het verzenden en het plaatsen van afscherming kennisgevingen worden in rekening gebracht op uw lening rekening. Dat kan honderden of duizenden dollars meer toe te voegen aan uw lening, en maken het nog moeilijker voor u om de lening huidige te brengen en te voorkomen dat afscherming.
Als u zich in deze situatie bevindt, neem dan contact op met uw servicer., Servicers hebben verschillende beleid over wanneer ze standaard-gerelateerde diensten bestellen. Sommigen kunnen niet om onroerend goed inspecties of onroerend goed behoud werk als je laat hen weten elke maand dat u nog steeds in het huis wonen, het houden van het goed onderhouden, en werken met hen om de standaard op uw account op te lossen. Toch is het belangrijk om uw factuurafschriften zorgvuldig te bekijken en extra kosten in vraag te stellen., Als de kosten op uw rekeningoverzicht verschijnen onder algemene rubrieken zoals “andere kosten” of “bedrijfsvoorschotten”, neem dan zo snel mogelijk schriftelijk contact op met uw servicer om een uitleg te krijgen van deze kosten en een reden waarom ze op uw account in rekening zijn gebracht.
moeite met het betalen van uw hypotheek?
Als u moeite heeft om uw hypotheek te betalen – of als u betalingen hebt gemist – neem dan contact op met uw servicer. Het is van cruciaal belang om de communicatielijnen open te houden wanneer u problemen met uw account probeert op te lossen., Als u moeite hebt met het bereiken of werken met uw servicer, bel 1-888-995-hoop op gratis gepersonaliseerd advies van huisvesting counseling agentschappen gecertificeerd door de U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Deze nationale hotline-open 24/7-wordt beheerd door de Homeownership Preservation Foundation, een non-profit lid van de HOPE NOW Alliance van hypotheekindustrie leden en HUD-gecertificeerde counseling agentschappen. Voor gratis begeleiding online, bezoek www.hopenow.com.,
uitbetalingsoverzicht
een uitbetalingsoverzicht is een document dat het bedrag specificeert dat nodig is om een lening volledig te betalen. Over het algemeen moeten servicers u deze verklaring geven als u erom vraagt en de instructies volgt. Uw servicer moet de verklaring binnen een redelijke termijn – over het algemeen 5 werkdagen – na ontvangst van uw verzoek verstrekken.,Uitbetalingsverklaringen
vragen en geschillen
volgens de federale wetgeving moet uw Hypotheekbeheerder onmiddellijk reageren op schriftelijke vragen, bekend als “gekwalificeerde schriftelijke verzoeken” (Zie voorbeeld klachtenbrief). Als u denkt dat u per ongeluk een boete, te late vergoeding of een andere vergoeding in rekening bent gebracht, of als u andere problemen heeft met het onderhoud van uw lening, schrijf dan naar uw servicer. Voeg uw rekeningnummer toe en leg uit waarom u van mening bent dat uw account onjuist is. Stuur uw correspondentie naar het adres dat de servicer opgeeft voor gekwalificeerde schriftelijke verzoeken.,
de servicer moet u binnen 20 werkdagen na ontvangst van uw aanvraag een schriftelijke bevestiging sturen. Vervolgens moet de servicer binnen 60 werkdagen uw account corrigeren of vaststellen dat het juist is. De servicer moet u een schriftelijke kennisgeving sturen van de actie die hij heeft ondernomen en waarom, evenals de naam en telefoonnummer van iemand om contact op te nemen.
trek geen betwist bedrag af van uw hypotheekbetaling. Uw servicer kan dit beschouwen als een gedeeltelijke betaling en weigeren om het te accepteren., Uw betaling kan aan u worden geretourneerd of in een “tussenrekening” of “wachtrekening” worden gezet totdat u de rest van de betaling verstrekt. Hoe dan ook, uw servicer kan u een late vergoeding in rekening brengen of beweren dat uw hypotheek in gebreke is en start afscherming procedure.
voorbeeld klachtenbrief
Hier is een voorbeeld gekwalificeerd schriftelijk verzoek. Gebruik dit formaat om klachten onder de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) te behandelen.,
Monstergeschil brief aan kredietbureau
Datum
uw naam
uw adres
uw stad, staat, Postcodeonderwerp: uw lening nummer
aandacht: klantenservicenaam van de lening Servicer
adres
Stad, Staat, PostcodeDit is een “gekwalificeerd schriftelijk verzoek” onder Sectie 6 van de real estate settlement procedures Act (RESPA).
Ik schrijf naar:
beschrijf het probleem of de vraag die u hebt en/of welke actie u denkt te moeten ondernemen.
voeg kopieën bij van alle gerelateerde schriftelijke materialen.,
Beschrijf alle gesprekken met de klantenservice over het probleem en met wie u sprak.
Beschrijf alle eerdere stappen die u hebt genomen of pogingen om het probleem op te lossen.
Geef een telefoonnummer op voor het geval een medewerker van de klantenservice u wil bellen.
ik begrijp dat u volgens Sectie 6 van RESPA verplicht bent om mijn verzoek binnen 20 werkdagen te bevestigen en moet proberen het probleem binnen 60 werkdagen op te lossen.,
oprecht,
uw naam
eerlijke incasso
volgens de wet is een incassant een persoon die regelmatig schulden aan anderen incasseert. Uw hypotheek servicer wordt beschouwd als een incassobureau alleen als uw lening in gebreke was toen de servicer het verworven. Als dat het geval is, heb je extra rechten.