Quando si acquista a New York City, è necessario fare la vostra ricerca. Uno dei documenti che devi cercare è il Certificato di occupazione (C of O) e non dovrebbe essere trascurato. Essa afferma come un edificio può essere utilizzato-e copre sia il tipo di uso l’edificio è suddivisa in zone per, come commerciale o residenziale, e anche il numero di residenze sono consentiti all’indirizzo.,
Potrebbe non sembrare così importante, ma in realtà ha il potere di vincere cause legali, terminare i negoziati o mettere il kibosh sul tuo mutuo. Sia che tu stia acquistando o ristrutturando, ti consigliamo di sapere che i tuoi piani futuri per l’edificio sono consentiti. Quando stai affittando-se il certificato di occupazione non corrisponde all’uso dell’edificio—il tuo padrone di casa non ha il diritto legale di riscuotere l’affitto.,
C’è anche un documento chiamato Certificato temporaneo di occupazione, il che significa che un edificio è sicuro da abitare, ma ha ancora un lavoro in sospeso da fare o permessi da ottenere prima che venga concesso un C of O.
Cosa rende un C of O e un TCO un grosso problema?
Senza entrambi i documenti, nessuno può occupare legalmente un edificio, quindi se ti trovi in un edificio che non ha questi documenti, tranne in alcuni rari casi, corri il rischio che la città emetta un ordine di sgombero.
Non sei sicuro dello stato del tuo edificio?, Puoi cercare il C of O di qualsiasi proprietà attraverso il sistema informativo sugli edifici della città. Se sei un affittuario, l’onere è sul tuo padrone di casa per correggere qualsiasi documentazione mancante, e non possono riscuotere l’affitto da te se non c’è C of o o TCO.
La mancanza di C of O può danneggiare il tuo finanziamento
Se sei in procinto di acquistare un appartamento in un edificio e hai scoperto che manca un C of O o TCO, vorrai che questo venga affrontato immediatamente.
“Non vuoi ereditare i pasticci legali di altre persone”, dice Dean Roberts, un avvocato immobiliare presso lo studio Norris McLaughlin., Per cominciare, problemi o ritardi con il C di O può buttare fuori il processo di mutuo. Le banche hanno bisogno di almeno un TCO per emettere finanziamenti.
“Potremmo prendere in considerazione un TCO per un mutuo ipotecario, tuttavia potrebbe essere necessaria una stipula aggiuntiva per l’approvazione del prestito, come la verifica del TCO e la convalida che le date non scadono prima della data di chiusura del prestito”, afferma Brittney Baldwin, vice presidente e ufficiale di prestito presso National Cooperative Bank (e sponsor di Brick Underground). Anche le valutazioni e le linee guida di sottoscrizione dovrebbero essere soddisfatte.,
Se stai affittando in un edificio che non ha un certificato di occupazione che consente l’uso residenziale del tuo spazio, il tuo padrone di casa potrebbe non essere in grado di riscuotere legalmente l’affitto da te. Inoltre, dice avvocato immobiliare e buyout esperto Steven Wagner, ” se il vostro padrone di casa non può ottenere un certificato di occupazione che consente di risiedere nel vostro spazio, si potrebbe essere in grado di negoziare un affare di buyout redditizio.”Per programmare una consultazione telefonica gratuita di 15 minuti con Steven Wagner di Wagner Berkow & Brandt, clicca qui o chiama 646-780-7272.,
Cosa innesca un cambiamento in C di O?
Ci sono alcuni scenari comuni in cui gli acquirenti potrebbero incorrere in problemi C of O. È spesso un problema con le case a schiera che potrebbero essere state aggiornate per creare ulteriore spazio abitativo. Una bifamiliare trasformata in una trifamiliare avrebbe tipicamente bisogno di un nuovo C di O, ma potresti trovare proprietari che hanno trascurato questo passaggio.
Se si sta facendo lavori di ristrutturazione significativi o l’acquisto di un fixer-upper con l’intenzione di lanciare in un ampio lavoro, potrebbe essere necessario aggiornare il C of O, oltre a ottenere tutti i permessi necessari.,
Qualsiasi ristrutturazione che crei un cambiamento nel numero di camere o un cambiamento nell’uso degli spazi richiederà un permesso, il che significa che vale la pena verificare se è stato attivato un cambiamento di occupazione. Un architetto qualificato sarà in grado di rivedere i tuoi piani e segnalare eventuali problemi.
Quali nuovi acquirenti di sviluppo devono sapere
I problemi C of O tendono anche a sollevare la testa per gli acquirenti in edifici di nuova costruzione, che potrebbero avere un TCO, ma non possono ottenere un certificato di occupazione finalizzato fino al completamento.,
“Scoprirai che il C of O è sempre un bersaglio mobile fino a quando arriverà, quindi sta facendo del suo meglio per stimare, incentivare e mantenere le persone nella transazione”, afferma Nicholas Palance, fondatore e CEO di Nicholas Palance Real Estate.
Per evitare i fastidi e le spese che derivano da una data di spostamento ritardata (come la necessità di archiviazione e il costo degli scavi temporanei), potrebbe valere la pena aggiungere altri tre mesi a qualsiasi data uno sviluppatore ti dia per l’approvazione di un edificio.
Gli acquirenti possono usarli per leva.,
Palance sottolinea che è particolarmente importante tenere sotto controllo le date di scadenza del TCO.
“Ho avuto un accordo da million 10 milioni deragliato perché un rinnovo del TCO scaduto è arrivato un giorno dopo che l’acquirente è stato in grado di ritirarsi dal contratto. In un mercato in declino, un processo elaborato presenta un’opportunità per l’acquirente di rinegoziare un prezzo più basso con la leva di allontanarsi. In molti casi, questo può essere evitato”, dice.,
Ci sono anche situazioni in cui un edificio in C, O può essere impreciso, per esempio, se si dispone di un condominio di conversione in cui lo sviluppatore ottiene solo un TCO, o co-op che sono, in qualche modo, in violazione del C dell’O. Tenere a mente che, a differenza di condomini, appartamenti singoli in co-op non hanno i Certificati di Agibilità; c’è semplicemente una C di O per l’intero edificio, che significa che il tuo destino potrebbe essere in gestione le mani.,
Come correggere i problemi C of O
La soluzione più semplice è assumere un expeditor esperto per accelerare la correzione dei documenti e il costo che varierà a seconda della gravità del problema. “È un problema che può essere risolto supponendo che la violazione non sia così terribile da essere una minaccia per la sicurezza o la salute”, afferma Roberts.
Di solito qualsiasi problema C di O emergerà nella ricerca del titolo. “È una di quelle cose che devono essere affrontate bene prima di chiudere. In qualità di acquirente, valuta innanzitutto la gravità del problema e verifica se è risolvibile”, afferma Roberts., Una soluzione è quella di avere il venditore mettere i soldi da parte in impegno per consentire di risolvere il problema. Gli expeditor non lavorano gratis.
Le versioni precedenti di questo articolo includevano la scrittura e la segnalazione di Virginia K. Smith.