Immobili commerciali (CRE)

Che cosa è Immobili commerciali (CRE)?

Commercial Real estate (CRE) è una proprietà che viene utilizzata esclusivamente per scopi commerciali o per fornire uno spazio di lavoro piuttosto che come spazio abitativo, che costituirebbe invece un immobile residenziale. Molto spesso, gli immobili commerciali sono affittati agli inquilini per condurre attività generatrici di reddito. Questa vasta categoria di immobili può includere tutto, da una singola vetrina a un enorme centro commerciale.,

Commercial real estate comprende diverse categorie, come rivenditori di tutti i tipi, uffici, hotel & resort, centri commerciali, ristoranti e strutture sanitarie.

Le basi di immobili commerciali

Immobili commerciali insieme a immobili residenziali comprendono le due categorie primarie di proprietà immobiliare. Gli immobili residenziali comprendono strutture riservate ad abitazione umana e non ad uso commerciale o industriale. Come suggerisce il nome, immobili commerciali è utilizzato nel commercio, e multi-unità di proprietà in affitto che servono come residenze per gli inquilini sono classificati come attività commerciale per il padrone di casa.,

Gli immobili commerciali sono tipicamente classificati in quattro classi, a seconda della funzione:

1. spazio ufficio;
2. uso industriale;
3. noleggio multi-famiglia; e
4. vendita al dettaglio.

Le singole categorie possono essere ulteriormente classificate. Lo spazio ufficio, ad esempio, è spesso caratterizzato come classe A, classe B o classe C.

• La classe A rappresenta i migliori edifici in termini di estetica, età, qualità delle infrastrutture e posizione.,
• Gli edifici di classe B sono di solito più vecchi e non competitivi—dal punto di vista del prezzo-come gli edifici di classe A. Gli investitori spesso prendono di mira questi edifici per il restauro.
• Gli edifici di classe C sono i più vecchi, di solito più di 20 anni, situati in aree meno attraenti e necessitano di manutenzione.

Si noti che alcune autorità di zonizzazione e licenza ulteriormente rompere proprietà industriali—siti utilizzati per la fabbricazione e la produzione di beni, in particolare beni pesanti—ma la maggior parte lo considerano un sottoinsieme di immobili commerciali.,

Locazioni commerciali

Alcune aziende possiedono gli edifici che occupano. Tuttavia, il caso più tipico è che la proprietà commerciale è affittata. Di solito, un investitore o un gruppo di investitori possiede l’edificio e raccoglie l’affitto da ogni azienda che opera lì. Le tariffe di locazione commerciale – il prezzo per occupare uno spazio su un periodo indicato – è abitualmente quotato in dollari di noleggio annuale per piede quadrato. Al contrario, i tassi immobiliari residenziali quotano come una somma annuale o un affitto mensile.,

I leasing commerciali in genere durano da un anno a 10 anni o più, con uffici e spazi commerciali in media tra cinque e 10 anni di leasing. Questo può essere contrastato con più locazioni residenziali annuali o mensili a breve termine.

In uno studio del 2017 condotto dalla società di analisi del mercato immobiliare CBRE Group, Inc., l’analista Alex Krasikov ha scoperto che il termine—lunghezza—di un contratto di locazione era proporzionale alla dimensione dello spazio affittato. Inoltre, i dati hanno mostrato che gli inquilini avrebbero inserito lunghi contratti di locazione per bloccare i prezzi in un contesto di mercato in aumento., Ma questo non è il loro unico fattore trainante. Alcuni inquilini con requisiti per grandi spazi entreranno lunghi contratti di locazione a causa della limitata disponibilità di proprietà che corrisponde alle loro esigenze.

Esistono quattro tipi primari di contratti di locazione di immobili commerciali, ognuno dei quali richiede diversi livelli di responsabilità da parte del proprietario e dell’inquilino.

• Un contratto di locazione a rete singola rende l’inquilino responsabile del pagamento delle tasse di proprietà.
• Un contratto di locazione a doppia rete (NN) rende l’inquilino responsabile del pagamento delle tasse di proprietà e dell’assicurazione.,
• Un contratto di locazione a tripla rete (NNN) rende l’inquilino responsabile del pagamento delle tasse di proprietà, dell’assicurazione e della manutenzione.
• Nell’ambito di un contratto di locazione lordo, l’inquilino paga solo l’affitto, e il proprietario paga le tasse di proprietà dell’edificio, l’assicurazione e la manutenzione.

Gestire immobili commerciali

Possedere e mantenere immobili commerciali locati richiede una gestione completa e continua da parte del proprietario., I proprietari potrebbero voler impiegare una società di gestione immobiliare commerciale per aiutarli a trovare, gestire e trattenere gli inquilini, sorvegliare i contratti di locazione e le opzioni di finanziamento e coordinare la manutenzione e la commerciabilità della proprietà. La conoscenza specializzata di una società di gestione immobiliare commerciale è utile come le norme ei regolamenti che disciplinano tale proprietà variano da stato, contea, comune e l’industria, e le dimensioni.

Spesso il proprietario deve trovare un equilibrio tra massimizzare gli affitti e ridurre al minimo i posti vacanti e il fatturato degli inquilini., Il fatturato può essere costoso per i proprietari di CRE perché lo spazio deve essere adattato per soddisfare le esigenze specifiche dei diversi inquilini-ad esempio se un ristorante si sta muovendo in una proprietà una volta occupata da uno studio di yoga.

Investire in immobili commerciali

Investire in immobili commerciali può essere redditizio e servire come copertura contro la volatilità del mercato azionario. Gli investitori possono fare soldi attraverso l’apprezzamento della proprietà quando vendono, ma la maggior parte dei rendimenti provengono da affitti inquilino.,

Investimenti diretti

Gli investitori possono utilizzare gli investimenti diretti dove diventano proprietari attraverso la proprietà della proprietà fisica. Le persone più adatte per gli investimenti diretti nel settore immobiliare commerciale sono coloro che hanno una notevole quantità di conoscenze sul settore o che possono assumere imprese che lo fanno. Le proprietà commerciali sono un investimento immobiliare ad alto rischio e ad alto rendimento. È probabile che un investitore di questo tipo sia un individuo con un patrimonio netto elevato poiché l’investimento in CRE richiede una notevole quantità di capitale.,

La proprietà ideale è in una zona con bassa offerta CRE e forte domanda che darà tariffe di noleggio favorevoli. La forza dell’economia locale della zona influisce anche sul valore dell’acquisto CRE.,

Investimento Indiretto

in Alternativa, gli investitori possono investire nel mercato commerciale, indirettamente, attraverso il possesso di diversi titoli del mercato Real Estate Investment Trust (Reit), exchange-traded funds (Etf) che investono in immobili commerciali relative scorte, o investendo in aziende che si rivolgono al mercato di immobili, come le banche e agenti immobiliari.

Vantaggi di immobili commerciali

Uno dei maggiori vantaggi di immobili commerciali è tassi di leasing interessanti., Nelle aree in cui la quantità di nuova costruzione è limitata dalla terra o dalla legge, gli immobili commerciali possono avere rendimenti impressionanti e notevoli flussi di cassa mensili. Gli edifici industriali generalmente affittano a un tasso inferiore, anche se hanno anche costi generali inferiori rispetto a una torre per uffici.

Anche gli immobili commerciali beneficiano di contratti di locazione relativamente più lunghi con gli inquilini rispetto agli immobili residenziali. Questa lunghezza lungo contratto di locazione dà al titolare immobiliare commerciale una notevole quantità di stabilità del flusso di cassa, fino a quando gli inquilini a lungo termine occupano l’edificio.,

Oltre ad offrire una stabile, ricca fonte di reddito, immobili commerciali offre il potenziale per l’apprezzamento del capitale, a patto che la proprietà è ben mantenuto e mantenuto aggiornato. E, come tutte le forme di immobili, è una classe di attività distinta che può fornire un’opzione di diversificazione efficace per un portafoglio bilanciato.

Svantaggi degli immobili commerciali

Le norme e i regolamenti sono i principali deterrenti per la maggior parte delle persone che vogliono investire direttamente negli immobili commerciali., Le tasse, i meccanismi di acquisto e le responsabilità di manutenzione per gli immobili commerciali sono sepolti in strati di legalese. Questi requisiti cambiano in base a stato, contea, industria, dimensioni, zonizzazione e molte altre designazioni. La maggior parte degli investitori nel settore immobiliare commerciale o hanno conoscenze specializzate o un libro paga di persone che lo fanno.

Un altro ostacolo è l’aumento del rischio portato con il fatturato degli inquilini, particolarmente rilevante in un’economia in cui chiusure impreviste al dettaglio lasciano le proprietà vacanti con poco preavviso.,

Con le residenze, i requisiti delle strutture di un inquilino di solito rispecchiano quelli degli inquilini precedenti o futuri. Tuttavia, con una proprietà commerciale, ogni inquilino può avere esigenze molto diverse che richiedono costose ristrutturazioni. Il proprietario dell’edificio deve quindi adattare lo spazio per ospitare il commercio specializzato di ogni inquilino. Una proprietà commerciale con un basso posto vacante ma alto fatturato inquilino può ancora perdere soldi a causa del costo dei lavori di ristrutturazione per gli inquilini in arrivo.,

Per coloro che cercano di investire direttamente, l’acquisto di un immobile commerciale è una proposta molto più costosa di una proprietà residenziale. Inoltre, mentre il settore immobiliare, in generale, è tra le classi di attività più illiquide, le transazioni per gli edifici commerciali tendono a muoversi particolarmente lentamente.,

Immobili Commerciali Outlook e Previsioni

Gli stati UNITI, mercato immobiliare commerciale ha preso un grande successo durante la recessione 2008-2009, ma ha sperimentato guadagni annuali dal 2010. Questi guadagni hanno contribuito a recuperare quasi tutte le perdite dell’era recessiva.

Il “2019 U. S. Real Estate Market Outlook”, un rapporto annuale pubblicato da CBRE, ritiene:

Anche se è in ritardo nel ciclo economico, le prospettive rimangono molto buone per tutti e quattro i principali tipi di attività immobiliari commerciali. Ci sarà un apprezzamento minimo dei valori, ma i rendimenti dei redditi dovrebbero rimanere sani.,

Tuttavia, altri indicatori suggeriscono che il mercato immobiliare commerciale ha raggiunto il picco nel ciclo di crescita post-recessione. Secondo la società immobiliare californiana, Ten-X Growth, i prezzi degli immobili commerciali hanno chiuso 2018 solo 1% da 2017.

Un rapporto Ten-X ha rilevato che il totale finale 2018 per gli immobili commerciali conferma la loro visione dei prezzi del ciclo economico tardivo., La ricerca dell’azienda ha rilevato che i posti vacanti sono in aumento, la crescita degli affitti sta rallentando e i tassi di interesse di mercato sono in aumento

Come riportato da Forbes, il settore retail, in particolare, si è dimostrato un punto dolente nel più ampio mercato immobiliare commerciale, poiché le chiusure diffuse dei negozi si sono intensificate Ad esempio, il popolare centro commerciale REIT Westfield Corporation ha visto il prezzo delle azioni perdere circa il 30% tra metà 2016 e fine 2017 prima di invertire alcune perdite fino a gennaio 2018. Unibail-Rodamco SE ha acquisito Westfield per US US 15.,8 miliardi, creando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

La maggior parte delle aziende, tuttavia, sostengono che il mercato immobiliare rimane sano nel complesso. JP Morgan, nel suo “2019 Commerical Real Estate Outlook”, ha ampiamente fatto eco alla visione di CBRE affermando che 2018 è stato il nono anno di aumenti degli affitti e delle valutazioni degli immobili commerciali. Morgan prevede che questo ritmo rallenterà ma continuerà e non vedrà una recessione fino a dopo 2019.,

Si noti che la pandemia di COVID-19, finora, non ha causato un calo sostanziale del valore immobiliare e i valori delle proprietà sono rimasti stabili o addirittura aumentati, proprio come il mercato azionario attraverso la caduta di 2020. Questa è una differenza fondamentale tra le ricadute economiche che si verificano in 2020 e ciò che è accaduto un decennio prima.,