Quando si ottiene un mutuo, si potrebbe pensare che il creditore terrà e servizio il prestito fino a quando si paga fuori o vendere la vostra casa. Spesso non è così. Nel mercato di oggi, i prestiti e i diritti per servirli spesso vengono acquistati e venduti. In molti casi, la società a cui invii il pagamento non è la società proprietaria del tuo prestito.,
Una casa è uno degli acquisti più costosi che farai, quindi è importante sapere chi sta gestendo i pagamenti e che il tuo conto ipotecario è gestito correttamente. La Federal Trade Commission (FTC), l’agenzia per la protezione dei consumatori della nazione, vuole che tu sappia cosa fa un servicer ipotecario e quali sono i tuoi diritti.,
Mortgage Servicer: le loro responsabilità; I tuoi diritti
Un mortgage servicer è responsabile della gestione quotidiana del tuo conto ipotecario, inclusa la raccolta e l’accredito dei pagamenti mensili del prestito e la gestione del tuo conto di deposito a garanzia, se ne hai uno. Il servicer è chi si contatta se avete domande sul tuo conto mutuo ipotecario.
Conti di deposito a garanzia
Un conto di deposito a garanzia è un fondo detenuto dal servicer che si paga in per le tasse di proprietà e di assicurazione i proprietari di abitazione. Il vostro pagamento dell’impegno è tipicamente parte del vostro pagamento mensile del mutuo., Il servicer utilizza quindi il tuo account di deposito a garanzia per pagare le tasse e l’assicurazione man mano che diventano dovute durante l’anno. Se non si dispone di un conto di deposito a garanzia, è necessario effettuare tali pagamenti da soli.
Se il vostro mutuo servicer amministra un conto di impegno per voi, legge federale richiede il servicer per effettuare i pagamenti dell’impegno per le tasse, assicurazione e tutti gli altri elementi escrow in tempo., Entro 45 giorni dalla creazione dell’account, il servicer deve fornire una dichiarazione che indichi chiaramente le imposte stimate, i premi assicurativi e gli altri importi previsti da pagare nei prossimi 12 mesi, nonché le date e i totali previsti di tali pagamenti.
Il servicer ipoteca è anche tenuto a dare una dichiarazione annuale gratuita che dettagli l’attività del tuo conto di deposito a garanzia, mostrando, ad esempio il saldo del conto e che riflette i pagamenti per le tasse di proprietà, i proprietari di abitazione di assicurazione e altri elementi escrowed.,
Trasferimento di Servicing
Se il tuo prestito viene trasferito a un nuovo servicer, generalmente ricevi due avvisi: uno dal tuo attuale servicer ipotecario; l’altro dal nuovo servicer. Nella maggior parte dei casi, il tuo attuale servicer deve notificarti almeno 15 giorni prima della data effettiva del trasferimento, a meno che tu non abbia ricevuto una notifica scritta di trasferimento al momento del regolamento. La data di entrata in vigore è quando il primo pagamento ipotecario è dovuto all’indirizzo del nuovo servicer. Il nuovo servicer deve avvisarti entro 15 giorni dalla data effettiva del trasferimento.,p accettare i vostri pagamenti ipotecari
C’è un periodo di grazia di 60 giorni dopo il trasferimento: durante questo periodo non è possibile addebitare una tassa in ritardo se si invia erroneamente il pagamento del mutuo al vecchio servicer.,
Trasferimento della proprietà del prestito
I diritti di proprietà e manutenzione del prestito possono essere gestiti da una o due società. Se la proprietà del prestito è trasferito, il nuovo proprietario è tenuto a dare un preavviso, che include:
- il nome, l’indirizzo e il numero di telefono di il nuovo proprietario del prestito
- la data in cui il nuovo proprietario prende possesso del prestito
- la persona che è autorizzata a ricevere, note legali e possono risolvere i problemi sui pagamenti di prestito
- se il trasferimento di proprietà è registrato.,
Il nuovo proprietario deve dare questo avviso entro 30 giorni dalla presa di possesso del prestito. È in aggiunta a qualsiasi avviso si può ottenere circa il trasferimento dei diritti di manutenzione per il vostro prestito.
Registrazione dei pagamenti
Il servicer deve accreditare un pagamento sul conto del prestito a partire dal giorno in cui viene ricevuto. Alcuni consumatori si sono lamentati del fatto che sono stati addebitati costi in ritardo, anche quando sanno di aver effettuato i pagamenti in tempo. Per proteggere se stessi, tenere un registro dettagliato di ciò che hai pagato, tra cui estratti conto di fatturazione, assegni annullati o estratti conto bancari., Potresti anche essere in grado di controllare la cronologia del tuo account online. Se si dispone di una controversia, continuare a effettuare i pagamenti del mutuo, ma informare il servicer per iscritto (vedi Esempio lettera di reclamo) e conservare una copia della vostra lettera e gli eventuali allegati per i record. Invia la tua corrispondenza per posta certificata all’indirizzo specificato dal servicer e richiedi una ricevuta di ritorno. Si potrebbe anche desiderare di fax o e-mail la vostra lettera e gli allegati. Assicurati di seguire le istruzioni fornite dal servicer e di confermare il numero di fax o l’indirizzo e-mail prima di inviare la tua lettera., Conservare una copia delle conferme di trasmissione, delle conferme di ricezione e delle risposte via e-mail.
Forza posto Assicurazione
E ‘ importante mantenere l’assicurazione di proprietà richiesto sulla vostra casa. Se non lo fai, il tuo servicer può acquistare l’assicurazione per tuo conto. Questo tipo di politica è noto come forza collocato assicurazione. Di solito costa più di assicurazione tipica, anche se fornisce meno copertura. Lo scopo principale di una politica di forza posto è quello di proteggere il proprietario del mutuo.
Leggere tutta la corrispondenza dal vostro servicer mutuo., Il vostro servicer ipoteca può chiedere di fornire una copia della vostra polizza di assicurazione di proprietà. Rispondere prontamente alle richieste circa l’assicurazione di proprietà, e conservare le copie di ogni documento inviato al vostro servicer ipoteca.
Se ritieni che ci sia un errore di lavoro e che la copertura sia adeguata, fornisci una copia della tua polizza assicurativa al tuo servicer. Una volta che il servicer corregge l’errore, rimuove la copertura force placed e rimborsa il costo della politica force placed, assicurarsi che rimuovano eventuali tasse in ritardo o interessi che sono stati addebitati a seguito della copertura.,
Commissioni
Leggi attentamente le tue dichiarazioni di fatturazione per assicurarti che tutte le commissioni addebitate dal servicer siano legittime, incluse le commissioni che potrebbero essere state autorizzate da te o dal contratto di mutuo per pagare un servizio. Se non capisci a cosa servono le tasse, invia una richiesta scritta chiedendo una descrizione e una spiegazione. Inoltre, se chiami il tuo servicer ipotecario per chiedere un servizio, come inviare fax copie di documenti di prestito, assicurati di chiedere se c’è una tassa per il servizio e quanto è.,
Considerazioni speciali per i prestiti in default
Se non si riesce a fare uno o più pagamenti sul mutuo ipotecario, il prestito è in default. Il servicer può quindi ordinare “servizi correlati predefiniti” per proteggere il valore della proprietà. Questi servizi possono includere ispezioni di proprietà per assicurarsi che si sta ancora vivendo in casa e mantenere la proprietà. Se la proprietà non viene mantenuta correttamente, il servicer può ordinare “servizi di conservazione della proprietà”, come la falciatura del prato, l’abbellimento e la riparazione o l’imbarco su finestre e porte rotte., I costi per questi servizi, che possono aggiungere fino a centinaia o migliaia di dollari, vengono addebitati sul tuo conto prestito. Se il servicer inizia a precludere sulla vostra proprietà, costi aggiuntivi come spese legali, proprietà titolo di ricerca tasse, e altre spese per la spedizione e la pubblicazione di avvisi di preclusione sarà addebitato sul tuo conto di prestito. Che può aggiungere centinaia o migliaia di dollari in più per il vostro prestito, e rendere ancora più difficile per voi per portare la corrente di prestito ed evitare la preclusione.
Se ti trovi in questa situazione, rimani in contatto con il tuo servicer., I servicer hanno criteri diversi su quando ordineranno i servizi relativi ai predefiniti. Alcuni potrebbero non ordinare ispezioni di proprietà o lavori di conservazione della proprietà se li fai sapere ogni mese che stai ancora vivendo in casa, mantenendolo ben mantenuto e stai lavorando con loro per risolvere il default sul tuo account. Anche così, è importante rivedere attentamente le dichiarazioni di fatturazione e mettere in discussione le tasse aggiunte., Se le commissioni appaiono sul tuo estratto conto in voci generali come “altre commissioni” o “anticipi aziendali”, contatta il tuo servicer – per iscritto – il prima possibile per ottenere una spiegazione di tali commissioni e un motivo per cui sono state addebitate sul tuo account.
Lottando per rendere il vostro mutuo?
Se stai lottando per effettuare i pagamenti ipotecari – o hai perso i pagamenti – contatta il tuo servicer. È fondamentale mantenere aperte le linee di comunicazione quando stai cercando di risolvere i problemi con il tuo account., Se hai difficoltà a raggiungere o lavorare con il tuo servicer, chiama 1-888-995-HOPE for free personalized advice from housing counseling agencies certified by the U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Questa hotline nazionale-aperta 24/7 – è gestita dalla Homeownership Preservation Foundation, un membro senza scopo di lucro della HOPE NOW Alliance of mortgage industry members e dalle agenzie di consulenza certificate HUD. Per una guida gratuita online, visita www.hopenow.com.,
Dichiarazione Payoff
Una dichiarazione payoff è un documento che specifica l’importo necessario per pagare un prestito per intero. In generale, i servicer devono fornire questa dichiarazione se lo si richiede e seguire le istruzioni. Il servicer deve fornire la dichiarazione entro un tempo ragionevole-generalmente 5 giorni lavorativi-dopo aver ricevuto la richiesta.,Dichiarazioni di pagamento
Richieste e controversie
Secondo la legge federale, il tuo servicer ipotecario deve rispondere prontamente alle richieste scritte, note come “richieste scritte qualificate” (vedi Lettera di reclamo di esempio). Se ritieni che ti sia stata addebitata una penalità, una tassa tardiva o qualche altra tassa per errore, o se hai altri problemi con la manutenzione del tuo prestito, scrivi al tuo servicer. Includi il tuo numero di conto e spiega perché ritieni che il tuo account non sia corretto. Invia la tua corrispondenza all’indirizzo specificato dal servicer per le richieste scritte qualificate.,
Il servicer deve inviarti una conferma scritta entro 20 giorni lavorativi dalla ricezione della tua richiesta. Quindi, entro 60 giorni lavorativi, il servicer deve correggere il tuo account o determinare che è accurato. Il servicer deve inviare una comunicazione scritta dell’azione intrapresa e perché, così come il nome e il numero di telefono di qualcuno da contattare.
Non sottrarre alcun importo contestato dal pagamento del mutuo. Il tuo servicer potrebbe considerare questo un pagamento parziale e rifiutarsi di accettarlo., Il pagamento potrebbe essere restituito o inserito in un account” suspense “o” hold” fino a quando non fornisci il resto del pagamento. In entrambi i casi, il vostro servicer può addebitare una tassa in ritardo o sostengono che il mutuo è in default e avviare procedimenti di preclusione.
Lettera di reclamo del campione
Ecco una richiesta scritta qualificata del campione. Utilizzare questo formato per affrontare i reclami ai sensi del Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA).,
Esempio di Lettera di Contestazione al Credit Bureau
Data
il Tuo Nome
il Tuo Indirizzo
la Vostra Città, Stato, Codice postaleOggetto: il Vostro prestito numero
Attenzione: Servizio Clientiil Nome del Servicer Prestito
Indirizzo
la Città, lo Stato, C.a.p.Questa è una “qualificata richiesta scritta” ai sensi dell’articolo 6 del Real Estate Settlement Procedure Act (RESPA).
Sto scrivendo a:
Descrivi il problema o la domanda che hai e/o quale azione ritieni debba essere intrapresa.
Allegare copie di qualsiasi materiale scritto correlato.,
Descrivi qualsiasi conversazione con il servizio clienti sul problema e con chi hai parlato.
Descrivi i passaggi precedenti o i tentativi di risoluzione del problema.
Elencare un numero di telefono nel caso in cui un rappresentante del servizio clienti vuole chiamarti.
Capisco che ai sensi della Sezione 6 di RESPA è richiesto di accettare la mia richiesta entro 20 giorni lavorativi e deve cercare di risolvere il problema entro 60 giorni lavorativi.,
Cordiali saluti,
Il tuo nome
Recupero crediti equo
Per legge, un esattore è una persona che raccoglie regolarmente debiti verso altri. Il vostro servicer mutuo è considerato un esattore solo se il prestito era in default quando il servicer acquisito. Se questo è il caso, hai diritti aggiuntivi.