Se hai trascorso un po ‘ di tempo alla ricerca di case di investimento, probabilmente hai incontrato articoli o forum che discutono i meriti di proprietà chiavi in mano. Le persone sono piuttosto appassionate su entrambe le estremità della discussione.
In questo articolo, ho intenzione di condividere la mia esperienza di acquisto di proprietà chiavi in mano attraverso due diversi tipi di aziende, i pro ei contro di ciascuno, e come determinare se questo metodo di investimento ha senso per voi.
Per prima cosa, definiamo rapidamente cos’è una proprietà chiavi in mano.,
Che cos’è una proprietà chiavi in mano?
Le definizioni variano leggermente, ma la maggior parte concorderà sul fatto che una proprietà chiavi in mano è completamente riabilitata e pronta per l’affitto. Tutto quello che dovete fare è letteralmente “girare la chiave” per sbloccare la porta d’ingresso. Il nuovo inquilino può muoversi in oggi, e non vi è alcun ritardo da quando si firma la linea tratteggiata.
Pro delle proprietà chiavi in mano
- La proprietà è nello stato affitto-pronto. Il processo per ottenere un inquilino dovrebbe essere piuttosto senza soluzione di continuità.
- Ci dovrebbero essere riparazioni minime o ristrutturazioni necessarie sulla proprietà.,
- Nei primi anni, ci si aspetterebbe che i costi di riparazione dovrebbero essere molto bassi in quanto le proprietà chiavi in mano sono spesso rinnovate di recente. Ciò potrebbe comportare un forte flusso di cassa per i primi anni.
Contro delle proprietà chiavi in mano
- Le proprietà chiavi in mano possono essere sul lato più costoso degli investimenti immobiliari, richiedendo maggiori investimenti in anticipo. Questo è spesso guidato dall’alto livello di riabilitazione e riparazione.
- Il punto di prezzo più elevato di una proprietà chiavi in mano non lascia molto, se del caso, capitale aggiuntivo oltre l’acconto., Questo è spesso dove si sente che non ci sono “offerte” da alcuni investitori che preferiscono fissare le proprietà stesse.
Ci sono aziende specializzate in investimenti immobiliari chiavi in mano in tutto il paese. Ho trovato che la più grande concentrazione di proprietà sembra essere nelle città del Midwest e del sud — est, come Indianapolis, Memphis, Birmingham e Kansas City-tutti i mercati in cui Roofstock ha proprietà in vendita.,
I due tipi di aziende chiavi in mano
Ho esperienza di prima mano l’acquisto da una società chiavi in mano tradizionale e l’acquisto di una proprietà chiavi in mano sul tetto.
Ho scelto di acquistare immobili chiavi in mano perché vivo molto lontano dai mercati in cui volevo investire. Ero nuovo di zecca per investire immobiliare, quindi è stato importante per me acquistare proprietà che stavano per essere bassa manutenzione e immediatamente affitto-ready., I miei acquisti sia con Roofstock che con la tradizionale azienda chiavi in mano hanno funzionato bene, quindi ho voluto condividere i due tipi di esperienze che ho avuto.
Esperienza 1: La tradizionale azienda chiavi in mano
Ho acquistato una proprietà attraverso una delle aziende chiavi in mano più grandi e più tradizionali là fuori che si concentra su alcuni mercati chiave nel Midwest. Ci sono due braccia della società:
- Uno che gestisce l’acquisto, riabilitazione e vendita della proprietà.
- Un altro che gestisce l’aspetto della gestione della proprietà, ovvero, il leasing, il processo di turnover e la manutenzione generale di anno in anno.
Ecco come funziona il processo:
L’azienda chiavi in mano acquista fissatori a prezzi inferiori al mercato. Poi riabilitano le proprietà, che potrebbero includere la sostituzione di sistemi significativi, come il tetto, HVAC, elettrici, idraulici, pavimenti e grandi elettrodomestici da cucina. Infine, commercializzano e vendono le proprietà rinnovate agli investitori in cerca di case in affitto. Hanno anche veterinario inquilini e gestire la proprietà andando avanti.,
In termini di aspettative di budget, le aziende chiavi in mano in genere operano in uno specifico punto di prezzo del mercato. Aspettatevi di trovare case nelle staffe $100K, brackets 125K e brackets 150K. Se si prevede di utilizzare il finanziamento, tenere a mente che la maggior parte dei finanziatori in genere richiedono un acconto del 20% -25% per gli immobili di investimento.
La proprietà che ho scelto era una casa con tre camere da letto e due bagni per $125K, situata a Memphis. Ho scoperto che una casa di ~ 1500 piedi quadrati con tre camere da letto e due bagni, affittando tra $1.000-$1.250 al mese, è molto attraente per gli affittuari. Non ho avuto problemi a tenerla occupata.,
L’esperienza di acquisto reale è stata piuttosto fluida. Nel corso di pochi mesi, come diverse proprietà erano in fase di ristrutturazione, l’azienda mi avrebbe inviato un libretto digitale su ogni casa. Questi opuscoli contenevano informazioni come il prezzo di vendita e l’affitto suggerito. Ho guardato attraverso una dozzina di opuscoli prima di trovare la proprietà giusta. Il processo di chiusura è stato molto simile al processo che ho sperimentato con Roofstock, di cui parlerò in dettaglio più avanti.,
Esperienza 2: La società chiavi in mano non tradizionale
L’altro tipo di società chiavi in mano là fuori è relativamente simile a quella descritta sopra, ma invece di offrire servizi di gestione della proprietà in-house, si concentrano esclusivamente su acquisizione, riabilitazione e vendita. Quindi si affidano a mercati come Roofstock per commercializzare le proprietà e collegarle con gli acquirenti. (Suggerimento: Uno dei molti vantaggi di acquistare un investimento immobiliare attraverso Roofstock è che hanno istituito gli acquirenti con un gestore di proprietà locale controllato).,
Una delle case che ho acquistato tramite Roofstock era in questa categoria. Era al prezzo di $100K e si trova appena fuori dalla metropolitana di Atlanta.
Sono rimasto molto colpito dal processo di acquisto di Roofstock, di cui puoi leggere tutto qui sotto.
Mentre il flusso di cassa per la proprietà Roofstock è stato paragonabile a quello che ho acquistato attraverso la società chiavi in mano, l’apprezzamento sulla proprietà Roofstock è stato molto più alto. Questo perché il mercato immobiliare di Atlanta ha visto una crescita significativa attraverso i prezzi delle case, i tassi di noleggio e la popolazione.,
È un diritto di proprietà chiavi in mano per te?
Quando si tratta di questa domanda, ho scoperto che ci sono tre campi principali:
- Coloro che preferiscono gestire i lavori di ristrutturazione da soli per mantenere il prezzo di acquisto il più basso possibile.
- Coloro che sono alla ricerca di un noleggio che è pronto ad andare dal primo giorno. Sono spesso a corto di tempo e hanno denaro disponibile per investire.
- Coloro che sono da qualche parte nel mezzo.
Il primo gruppo potrebbe dire che chiavi in mano è troppo costoso. Sono generalmente entusiasti di gestire tutto da soli o con la loro squadra auto-assemblata.,
Il secondo gruppo potrebbe vivere molto lontano da mercati di noleggio redditizi, come faccio io, o avere le mani piene con il loro lavoro primario. Ad esempio, un professionista occupato a New York potrebbe non essere in grado di permettersi di investire localmente, ma potrebbe permettersi una proprietà in affitto in un mercato come Indianapolis o Atlanta. E il tempo di quella stessa persona potrebbe essere meglio speso concentrandosi sul proprio lavoro piuttosto che posare nuovi pavimenti, strappare muri o installare servizi igienici.
Tutti gli altri tendono a cadere da qualche parte nel mezzo., Sono interessati a investire nel settore immobiliare e vogliono trovare una società che può aiutarli a raggiungere i loro obiettivi di proprietà in affitto.
Le proprietà chiavi in mano sono fatte per coloro che rientrano nel secondo e nel terzo gruppo.
Questo è dove Roofstock è entrato in gioco per me.
Processo di acquisto conveniente di Roofstock
Roofstock non è esclusivamente una società chiavi in mano, ma il suo mercato online include una sezione di proprietà chiavi in mano.
Se navighi verso il marketplace, noterai un filtro “Chiavi in mano” in alto.,
Queste proprietà sono case ristrutturate professionalmente che vengono con una garanzia di 1 anno per riparare o sostituire problemi come impianti idraulici, elettrici ed elettrodomestici. Solo selezionare i fornitori chiavi in mano si qualificano per questo programma e devono avere una storia di vendita positiva con Roofstock. Gli immobili sono stati recentemente ristrutturati con l’obiettivo di avere poca o nessuna manutenzione differita.
Con Roofstock, il sistema è impostato molto come lo shopping online. Una volta che hai studiato il mercato, quartiere, e la casa, si è pronti a comprare.,
Dai un’occhiata a questa proprietà chiavi in mano che ho trovato oggi sul sito:
Questa casa di Indianapolis vanta caratteristiche moderne e un look accattivante per il 2019. Diciamo che si desidera acquistare questa proprietà.
Inserisci il tuo prezzo (ho inserito $66,499, mostrato sopra) e lascia volare l’offerta. Il venditore ti risponderà entro pochi giorni e accetterà, rifiuterà o tornerà con un’offerta alternativa.
L’acquisto di immobili in affitto su Roofstock è così facile., Il team ti guiderà dall’inizio alla fine, tra cui raccomandare istituti di credito, fornitori di assicurazioni e società di gestione immobiliare, tutti controllati da Roofstock.
Ho personalmente attraversato questo processo tre volte con Roofstock e posso parlare della facilità di transazione per ciascuno. (Scopri cosa vuol dire acquistare tre proprietà di investimento in un giorno nella mia recensione di Roofstock.)
Sei pronto ad acquistare un immobile chiavi in mano?
L’acquisto di case in affitto chiavi in mano è stata una grande parte del mio successo di investimento., Avere un noleggio con pochissimi problemi per i primi anni è stato un ottimo modo per bagnarmi i piedi senza sentirmi sopraffatto. Anche i rendimenti mensili e il flusso di cassa sono stati forti.
Se siete pronti a saltare in investimenti immobiliari, il viale chiavi in mano potrebbe essere un ottimo percorso per voi. Roofstock ha una vasta selezione di proprietà in una tonnellata di mercati che possono aiutarti a raggiungere i tuoi obiettivi di investimento.
Voglio lasciarvi con questo pensiero di chiusura: non ho mai intenzione di affermare che la proprietà in affitto chiavi in mano è il No. 1 modo più redditizio per investire nel settore immobiliare., E ‘ solo uno dei tanti, molti modi per investire. Se si mette insieme la propria squadra, trovare l’affare da soli, e piace oscillare un martello, il ritorno potrebbe essere migliore.
Per me, l’acquisto tramite Roofstock così come l’altra azienda tradizionale chiavi in mano è stato un modo fantastico per iniziare a investire nel settore immobiliare con il minimo mal di testa.
Anche se vivo dall’altra parte del mondo dai miei investimenti, posso dormire comodamente sapendo che squadre locali qualificate stanno gestendo queste proprietà solide per me.,
Questa è una sensazione meravigliosa.