a cura di: Melissa C. Marsh, Los Angeles Business Avvocato
Scritto: ottobre 2012 – Ultimo Aggiornamento: luglio 2019 
Sotto la legge della California, il locatore non può aumentare l’affitto durante il vostro contratto di locazione iniziale termine, in assenza di un contratto di locazione disposizioni contrarie. Se non si dispone di un contratto di locazione, o se siete su un mese per mese, poi il padrone di casa può aumentare l’affitto fino a quando s/egli fornisce l’inquilino corretta comunicazione scritta., Secondo la legge della California, il proprietario deve fornire un inquilino con almeno 30 giorni di anticipo preavviso scritto di un aumento di affitto se l’aumento di affitto è del 10 per cento (o meno) del canone addebitato in qualsiasi momento durante i 12 mesi prima che l’aumento di affitto ha effetto. (35 giorni se l’avviso è servito per posta). Se il padrone di casa sta aumentando l’affitto più del 10% in un periodo di 12 mesi, quindi ai sensi del Codice civile della California §827, il padrone di casa deve dare l’inquilino almeno 60 giorni prima comunicazione scritta (65 giorni se l’avviso viene inviato)., Nelle città controllate dagli affitti, come Los Angeles, Beverly Hills, Santa Monica e West Hollywood si applicano regole aggiuntive.
Ai sensi della California Tenant Protections and Relief Act – Sept 2019, gli aumenti annuali degli affitti per tutte le abitazioni multi-unità costruite più di 15 anni fa (attualmente prima di settembre 2005) sono limitati a 5% più il tasso di inflazione (attualmente 3% per 2019). La legge vieta inoltre un proprietario di abitazione residenziale multi-unità costruita prima del 2005 di aumentare l’affitto più di 2 volte in qualsiasi periodo di 12 mesi. Per ulteriori informazioni, clicca qui.,
Aumenti degli affitti consentiti Nell’ambito dell’RSO di Los Angeles per le unità in affitto controllate
L’RSO di Los Angeles affronta gli aumenti degli affitti consentiti che possono variare dal 3% all ‘ 8%, la registrazione delle unità in affitto, i motivi legali per lo sfratto e le cause dello sfratto che richiedono il pagamento dell’assistenza Ai sensi della Los Angeles Rent Stabilization Ordinance (RSO), il proprietario è autorizzato a effettuare i seguenti aumenti annuali dell’affitto:
- Aumentare l’affitto una volta ogni 12 mesi dall’aumento annuale consentito (4% per luglio 1, 2019 fino a giugno 30, 2020).,
- Se il locatore paga tutti i costi di gas e/o elettricità forniti all’unità di un inquilino, il locatore può aumentare l’affitto di un ulteriore uno per cento (1%) per ciascuna delle due utenze fornite.
- Allo stesso tempo il locatore aumenta l’affitto, se il contratto scritto lo prevede, il locatore può anche aumentare il deposito cauzionale (e l’affitto del mese scorso se applicabile) una volta ogni 12 mesi dell’aumento percentuale annuale consentito (attualmente 4% per 7/1/2019-6/30/2020).
Quattro circostanze particolari che consentono al locatore di aumentare sostanzialmente l’affitto.,
- Tenant aggiuntivo. Il locatore può aumentare l’affitto del dieci per cento (10%) per ogni inquilino / occupante aggiuntivo di un’unità locativa superiore al numero di occupanti iniziali consentito nel contratto di locazione originale, TRANNE che se il locatore ha avuto conoscenza effettiva o costruttiva dell’occupazione dell’inquilino aggiuntivo per più di 60 giorni e non ha comunicato all’inquilino l’aumento dell’affitto, il locatore perde il diritto di aumentare l’affitto secondo l’ordinanza n.181744, in vigore il 1 ° luglio 2011., Una corrispondente riduzione dell’affitto è richiesta quando l’inquilino aggiuntivo libera l’unità. I depositi cauzionali possono essere sollevati per gli inquilini aggiuntivi dello stesso importo in dollari dell’affitto.
- Dal maggio 1976 non vi è stato alcun aumento degli affitti. Il padrone di casa può aumentare l’affitto diciannove per cento (19%), più 2% se il padrone di casa fornisce il gas e l’elettricità, Se un padrone di casa non ha aumentato l’affitto dal 31 maggio 1976.
- Dal maggio 1977 non vi è stato alcun aumento degli affitti., Il padrone di casa può aumentare l’affitto tredici per cento (13%), più 2% se il padrone di casa fornisce il gas e l’elettricità, Se un padrone di casa non ha aumentato l’affitto dal 31 maggio 1977.
- Padrone di casa fa miglioramenti di capitale. Un padrone di casa che sta progettando di migliorare il suo affitto, può richiedere aumenti di affitto speciali basati su una domanda di ristrutturazione primaria, miglioramenti del capitale, riabilitazione o un adeguamento dell’affitto “giusto e ragionevole” che deve essere presentato e approvato dal Consiglio di locazione.
Avviso richiesto ai sensi del RSO.,
Per aumentare l’affitto, il proprietario deve servire l’inquilino(s) con un avviso scritto di 30 giorni per gli aumenti di affitto che sono il 10% o meno del canone di locazione del locatario (35 giorni se l’avviso è inviato per posta), o un avviso di 60 giorni (65 giorni se inviato per posta) per gli aumenti di affitto che superano il 10%
Costi aggiuntivi un proprietario è autorizzato a passare attraverso un inquilino:
1.In il mese di agosto solo, il padrone di casa può raccogliere $12.25 da ogni inquilino (50% della quota di iscrizione annuale paid 24.51 pagato alla divisione di stabilizzazione affitto). Per raccogliere i $12.,25, il proprietario deve servire l’inquilino nel mese di maggio o giugno con una scritta trenta (30) Giorni di preavviso scritto e fornire l’inquilino una copia del certificato di registrazione.
2.Il padrone di casa può anche raccogliere la tassa annuale Systematic 43.32 Systematic Code Enforcement Program (SCEP) se pagato per intero dal padrone di casa aumentando l’affitto $3.61 al mese. Per riscuotere questo canone mensile dall’inquilino, il proprietario deve analogamente dare all’inquilino un avviso scritto di trenta (30) giorni di aumento dell’affitto prima della riscossione di questa tassa una volta all’anno e fornire all’inquilino una copia del certificato di registrazione.,
Dopo un posto vacante
Il livello di affitto ammissibile dopo un posto vacante dipende dal motivo del posto vacante. L’RSO prevede che l’affitto possa essere aumentato a qualsiasi importo al momento del ri-noleggio se il posto vacante è risultato perché l’inquilino: (1) ha lasciato volontariamente l’unità; (2) è stato sfrattato per mancato pagamento dell’affitto legale; o (3) è stato sfrattato per aver violato i termini del contratto di noleggio e non aver sanato la violazione. Se il posto vacante si verifica per qualsiasi altro motivo, la RSO di Los Angeles richiede l’affitto a un nuovo inquilino di rimanere lo stesso di quello per l’inquilino precedente., Gli esempi includono: (1) uno sfratto per recuperare l’unità per l’uso del padrone di casa, la sua famiglia immediata. o un gestore residente; (2) uno sfratto basato su atti illegali del precedente inquilino; (2) uno sfratto basato sul rifiuto del locatario di firmare un nuovo contratto di locazione con gli stessi termini della RSO; e (3) uno sfratto basato sul rifiuto del locatario di consentire al proprietario un ragionevole accesso all’unità.,
Se volete discutere uno qualsiasi dei problemi in questo articolo con Melissa Marsh, un Los Angeles, California proprietario-inquilino avvocato con oltre 20 anni di esperienza, si prega di pianificare un basso costo 15 o 30 minuti di consultazione telefonica.
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