kereskedelmi ingatlan (CRE)

mi a kereskedelmi ingatlan (CRE)?

a kereskedelmi ingatlan (Cre) olyan ingatlan, amelyet kizárólag üzleti célokra használnak, vagy munkaterületet biztosítanak, nem pedig lakóterületként, amely ehelyett lakóingatlant jelentene. Leggyakrabban a kereskedelmi ingatlanokat bérlik a bérlők számára jövedelemtermelő tevékenységek elvégzésére. Ez a széles kategóriájú ingatlan tartalmazhat mindent egy kirakat egy hatalmas bevásárlóközpont.,

a kereskedelmi ingatlanok több kategóriát is tartalmaznak, mint például mindenféle kiskereskedő, irodaterület, szállodák & üdülőhelyek, bevásárlóközpontok, éttermek és egészségügyi létesítmények.

A kereskedelmi ingatlanok alapjai

a kereskedelmi ingatlanok a lakóingatlanokkal együtt az ingatlan két elsődleges kategóriáját foglalják magukban. A lakóingatlanok közé tartoznak az emberi lakóhelyre fenntartott struktúrák, nem pedig kereskedelmi vagy ipari felhasználásra. Ahogy a neve is sugallja, a kereskedelmi ingatlanokat a kereskedelemben használják, a bérlők rezidenciájaként szolgáló több egységnyi bérleti ingatlanokat pedig a bérbeadó kereskedelmi tevékenységének tekintik.,

a kereskedelmi ingatlanok jellemzően négy osztályba sorolhatók, a funkciótól függően:

1. irodaterület;
2. Ipari felhasználás;
3. többcsaládos kölcsönzés; és
4. Kiskereskedelem.

Az egyes kategóriák szintén tovább sorolhatók. Az irodaterületet például gyakran az A, B vagy C osztály jellemzi.

• A osztály az esztétika, az életkor, az infrastruktúra minősége és a hely szempontjából a legjobb épületeket képviseli.,
• A B osztályú épületek általában idősebbek, és nem olyan versenyképesek, mint az A osztályú épületek. A befektetők gyakran célozzák meg ezeket az épületeket helyreállításra.
• A C osztályú épületek a legöregebbek, általában 20 évesnél idősebbek, kevésbé vonzó területeken helyezkednek el, karbantartásra szorulnak.

Megjegyezzük, hogy néhány területi, illetve engedélyező hatóságok további kitörni ipari ingatlanok—oldalak, használt, gyártás, termelés, javak, különösen nehéz áruk—de a legtöbben úgy vélik, hogy egy részhalmazát, kereskedelmi ingatlan.,

kereskedelmi lízing

egyes vállalkozások birtokolják az általuk elfoglalt épületeket. A legjellemzőbb eset azonban az, hogy a kereskedelmi ingatlant bérbe adják. Általában egy befektető vagy befektetői csoport birtokolja az épületet, és összegyűjti a bérleti díjat minden ott működő vállalkozástól. Kereskedelmi bérleti díjak-az ár, hogy elfoglalják a helyet egy meghatározott időszak alatt-szokás szerint idézett éves bérleti dollár négyzetméterenként. Ezzel szemben, lakóingatlan árak idézet, mint egy éves összeg vagy havi bérleti díj.,

Kereskedelmi lízing általában futni egy év, 10 év vagy több, a hivatal, valamint üzlethelyiség jellemzően átlagosan között öt pedig 10 évre szóló bérleti szerződést. Ez ellentétben állhat több rövid távú éves vagy havi lakásbérléssel.

egy 2017-es tanulmány szerint ingatlanpiaci elemző cég CBRE Group, Inc., elemző Alex Krasikov megállapította, hogy a kifejezés—hossza-a bérleti arányos volt a méret a teret bérbe. Továbbá az adatok azt mutatták, hogy a bérlők hosszú bérleti szerződéseket kötnek, hogy az árakat emelkedő piaci környezetben rögzítsék., De ez nem az egyetlen vezetési tényező. Egyes bérlők, akiknek nagy terekre van szükségük, hosszú bérleti szerződéseket kötnek, mivel korlátozott az igényeiknek megfelelő ingatlan rendelkezésre állása.

négy elsődleges típusú kereskedelmi ingatlan lízing, minden igénylő különböző szintű felelősséget a bérbeadó és a bérlő.

• az egy nettó lízing a bérlőt felelőssé teszi az ingatlanadó megfizetéséért.
• a kéthálós (NN) lízing a bérlőt teszi felelőssé a vagyonadó és a biztosítás kifizetéséért.,
• a háromszoros nettó (NNN) lízing a bérlőt felelőssé teszi az ingatlanadó, a biztosítás és a karbantartás kifizetéséért.
• bruttó bérlet esetén a bérlő csak bérleti díjat fizet,a bérbeadó pedig az épület vagyonadóját, biztosítását és karbantartását.

kereskedelmi ingatlanok kezelése

a bérelt kereskedelmi ingatlanok birtoklása és fenntartása a tulajdonos teljes körű és folyamatos irányítását igényli., A tulajdonosok kívánnak foglalkoztatni, kereskedelmi ingatlan alapkezelő cég, hogy segítsen nekik megtalálni, azokat kezelhetjük, illetve megtartják a bérlők, felügyeli lízing finanszírozási lehetőségek, valamint koordinálja ingatlan üzemeltetés, valamint piacképességét. A kereskedelmi Ingatlankezelő társaság speciális ismerete hasznos, mivel az ilyen ingatlanokra vonatkozó szabályok és szabályok állam, megye, önkormányzat és ipar, valamint méret szerint változnak.

gyakran a bérbeadónak egyensúlyt kell találnia a bérleti díjak maximalizálása és az üres álláshelyek és a bérlők forgalmának minimalizálása között., A forgalom költséges lehet a CRE tulajdonosok számára, mivel a helyet úgy kell igazítani, hogy megfeleljen a különböző bérlők sajátos igényeinek—mondjuk, ha egy étterem egy jóga stúdió által elfoglalt ingatlanba költözik.

kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés

a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés jövedelmező lehet, és fedezetként szolgálhat a tőzsde volatilitása ellen. A befektetők az ingatlanértékelés révén pénzt kereshetnek, amikor eladják, de a legtöbb hozam a bérlő bérleti díjaiból származik.,

közvetlen befektetés

a befektetők közvetlen befektetéseket vehetnek igénybe, ahol a fizikai tulajdon tulajdonjogán keresztül földesurakká válnak. A kereskedelmi ingatlanokba történő közvetlen befektetésre leginkább alkalmas emberek azok, akik vagy jelentős mennyiségű tudással rendelkeznek az iparágról, vagy akik foglalkoztathatnak olyan cégeket, akik ezt teszik. A kereskedelmi ingatlanok nagy kockázatú, nagy jutalom ingatlanbefektetések. Egy ilyen befektető valószínűleg magas nettó értékű egyén, mivel a CRE befektetés jelentős mennyiségű tőkét igényel.,

Az ideális ingatlan olyan területen található, ahol alacsony a CRE kínálat és magas a kereslet, ami kedvező bérleti díjakat eredményez. A terület helyi gazdaságának ereje befolyásolja a CRE vásárlás értékét is.,

Közvetett Befektetés

Alternatív megoldásként, a befektetők, lehet, hogy fektessenek be a kereskedelmi piacon keresztül közvetve a tulajdonjogát különböző piaci értékpapírok, mint az Ingatlan Befektetési Bízik (REITs), tőzsdén kereskedett alapok (Etf), hogy fektessenek be a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos készletek, vagy a beruházó vállalatok veszik, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac, mint például a bankok, realtors.

A kereskedelmi ingatlanok előnyei

a kereskedelmi ingatlanok egyik legnagyobb előnye a vonzó lízingdíj., Azokon a területeken, ahol az új építmények mennyiségét vagy a föld vagy a törvény korlátozza, a kereskedelmi ingatlanoknak lenyűgöző hozama és jelentős havi cash flow-ja lehet. Az ipari épületek általában alacsonyabb áron bérelnek, bár alacsonyabb rezsiköltségekkel is rendelkeznek az irodatoronyhoz képest.

a kereskedelmi ingatlanok a bérlőkkel kötött összehasonlíthatatlanul hosszabb bérleti szerződésekben is részesülnek, mint a lakóingatlanok. Ez a hosszú bérleti időtartam jelentős pénzforgalmi stabilitást biztosít a kereskedelmi ingatlantulajdonosnak, mindaddig, amíg a hosszú távú bérlők elfoglalják az épületet.,

amellett, hogy stabil, gazdag bevételi forrást kínál, a kereskedelmi ingatlanok lehetőséget kínálnak a tőke felértékelődésére, mindaddig, amíg az ingatlan jól karbantartott és naprakész. És, mint minden formája az ingatlan, Ez egy különálló eszközosztály, amely biztosítja a hatékony diverzifikációs lehetőséget, hogy a kiegyensúlyozott portfolió.

A kereskedelmi ingatlanok hátrányai

a szabályok és szabályok az elsődleges elrettentők a legtöbb ember számára, akik közvetlenül kereskedelmi ingatlanokba kívánnak befektetni., A kereskedelmi ingatlanok adói, beszerzési mechanikája és fenntartási kötelezettségei jogi rétegekben vannak eltemetve. Ezek a követelmények az állam, a megye, az ipar, a méret, a zónák és sok más megnevezés szerint változnak. A legtöbb befektető a kereskedelmi ingatlan vagy speciális ismeretekkel vagy bérszámfejtés az emberek, akik.

egy Másik akadály a fokozott kockázat hozta a bérlő forgalom, különösen fontos egy olyan gazdaságban, ahol a váratlan kiskereskedelmi lezárások hagyja tulajdonságok üres kis előzetes értesítés.,

lakóépületekkel az egyik bérlő létesítménykövetelményei általában tükrözik a korábbi vagy jövőbeli bérlők követelményeit. Kereskedelmi ingatlan esetén azonban minden bérlőnek nagyon eltérő igényei lehetnek, amelyek költséges felújítást igényelnek. Az épület tulajdonosának ezután hozzá kell igazítania a helyet az egyes bérlők speciális kereskedelmének befogadására. Az alacsony üresedésű, de magas bérlői forgalommal rendelkező kereskedelmi ingatlan továbbra is pénzt veszíthet a bejövő bérlők felújításának költségei miatt.,

azok számára, akik közvetlenül befektetni szeretnének, egy kereskedelmi ingatlan vásárlása sokkal költségesebb ajánlat, mint egy lakóingatlan. Sőt, míg az ingatlan általában az eszközosztályok illikvidje közé tartozik, a kereskedelmi épületek tranzakciói különösen lassan mozognak.,

Kereskedelmi Ingatlan Outlook Előrejelzések

A USA-ban, a kereskedelmi ingatlanpiac nagy sikert aratott a 2008-2009-es recesszió során, de 2010 óta éves nyereséget tapasztalt. Ezek a nyereségek segítettek szinte az összes recessziós korszak veszteségének helyreállításában.

a “2019-es amerikai ingatlanpiaci kilátások”, a CBRE által kiadott éves jelentés szerint:

bár a gazdasági ciklus késik, a kilátások mind a négy fő kereskedelmi ingatlan-eszköztípusra nagyon jók. Az értékek minimális felértékelődése lesz, de a jövedelem-visszatéréseknek egészségesnek kell maradniuk.,

más mutatók azonban arra utalnak, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac a recesszió utáni növekedési ciklusban tetőzött. Szerint a kaliforniai ingatlan cég, Ten-X növekedés, kereskedelmi ingatlan árak véget ért 2018 akár csak 1% – tól 2017.

a Ten-X jelentés megállapította, hogy a kereskedelmi ingatlanok 2018-as végleges összértéke megerősíti a késői gazdasági ciklus árképzéséről alkotott nézetüket., A cég kutatása szerint az üres álláshelyek száma növekszik, a bérleti díjak növekedése lassul, és a piaci kamatok emelkednek

a Forbes jelentése szerint a kiskereskedelmi szektor különösen fájdalompontnak bizonyult a szélesebb kereskedelmi ingatlanpiacon, mivel a széles körű üzletbezárások 2017-ben fokozódtak, és 2018-ban folytatódtak. A popular mall Reit Westfield Corporation például 2016 közepe és 2017 vége között 30%-kal csökkentette részvényárfolyamát, mielőtt 2018 januárjáig némi veszteséget fordított volna. Unibail-Rodamco SE szerzett Westfield US$15.,8 milliárd, ami Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

a legtöbb cég azonban fenntartja, hogy az ingatlanpiac összességében egészséges marad. A J. P. Morgan a” 2019-es Commercial Real Estate Outlook ” című könyvében nagyrészt visszhangozta a CBRE azon véleményét, amely szerint 2018 a kereskedelmi ingatlanok bérleti díjának és értékbecslésének kilencedik éve volt. A Morgan előrejelzése szerint ez a tempó lassulni fog, de folytatódni fog, és csak 2019 után lát visszaesést.,

vegye figyelembe, hogy a COVID-19 világjárvány eddig nem igazán okozta az ingatlanérték jelentős csökkenését, és az ingatlanértékek stabilak maradtak, vagy akár emelkedtek is, hasonlóan a tőzsdéhez 2020 őszén. Ez kulcsfontosságú különbség a 2020-ban bekövetkezett gazdasági visszaesés és az egy évtizeddel korábbi események között.,