Si vous avez passé un peu de temps à chercher des maisons d’investissement, vous avez probablement rencontré des articles ou des forums qui discutent des mérites des propriétés clés en main. Les gens sont assez passionnés aux deux extrémités de la discussion.
dans cet article, je vais partager mon expérience d’achat de propriétés clé en main à travers deux types de sociétés différentes, les avantages et les inconvénients de chacune, et comment déterminer si cette méthode d’investissement a du sens pour vous.
tout d’abord, définissons rapidement ce qu’est une propriété clé en main even.,
qu’est Ce qu’une propriété clé en main?
Les définitions varient légèrement, mais la plupart conviendront qu’une propriété clé en main est une propriété entièrement réhabilitée et prête à être louée. Tout ce que vous avez à faire est littéralement « tourner la clé pour déverrouiller la porte d’entrée. Votre nouveau locataire peut emménager aujourd’hui, et il n’y a pas de délai à partir du moment où vous signez la ligne pointillée.
avantages des propriétés clés en main
- la propriété est en état de location. Le processus pour obtenir un locataire devrait être plutôt transparent.
- Il devrait y avoir des réparations minimales ou des rénovations nécessaires sur la propriété.,
- dans les premières années, on s’attendrait à ce que les coûts de réparation soient très bas, car les propriétés clés en main sont souvent récemment rénovées. Cela pourrait se traduire par des flux de trésorerie solides pour les premières années.
inconvénients des propriétés clés en main
- Les propriétés clés en main peuvent être plus chères dans l’investissement immobilier, nécessitant plus d’investissement initial. Cela est souvent motivé par le haut niveau de réadaptation et de réparation.
- Le prix plus élevé d’une propriété clé en main ne laisse pas beaucoup, le cas échéant, d’équité supplémentaire au-delà de l’acompte., C’est souvent là que vous entendez qu’il n’y a « pas de transactions” de la part de certains investisseurs qui préfèrent réparer eux-mêmes les propriétés.
Il existe des entreprises spécialisées dans les investissements immobiliers clés en main dans tout le pays. J’ai constaté que la plus grande concentration de propriétés semble être dans les villes du Midwest et du Sud — Est, telles Qu’Indianapolis, Memphis, Birmingham et Kansas City-Tous les marchés dans lesquels Roofstock a des propriétés à vendre.,
les deux types d’entreprises clés en main
j’ai une expérience de première main en achetant auprès d’une entreprise clé en main traditionnelle et en achetant une propriété clé en main sur Roofstock.
j’ai choisi d’acheter des propriétés clés en main car j’habite très loin des marchés dans lesquels je voulais investir. J’étais tout nouveau dans l’investissement immobilier, il était donc important pour moi d’acheter des propriétés qui allaient être peu d’entretien et immédiatement prêt à louer., Mes achats avec Roofstock et l’entreprise clé en main traditionnelle ont bien fonctionné, alors je voulais partager les deux types d’expériences que j’ai vécues.
Expérience 1: l’entreprise clé en main traditionnelle
j’ai acheté une propriété par l’intermédiaire de l’une des entreprises clés en main les plus grandes et les plus traditionnelles qui se concentre sur quelques marchés clés du Midwest. Il y a deux branches de la société:
- celle qui gère l’achat, la réhabilitation et la vente de la propriété.
- Un autre qui gère l’aspect gestion de la propriété, c’est-à-dire, la location, le processus de rotation et la maintenance générale d’une année à l’autre.
Voici comment fonctionne le processus:
la société clé en main achète des fixateurs à des prix inférieurs au marché. Ensuite, ils réhabilitent les propriétés, ce qui peut inclure le remplacement de systèmes importants, tels que le toit, le CVC, l’électricité, la plomberie, le revêtement de sol et les principaux appareils de cuisine. Enfin, ils commercialisent et vendent les propriétés rénovées à des investisseurs à la recherche de maisons prêtes à louer. Ils vérifient également les locataires et gèrent la propriété à l’avenir.,
en termes d’attentes budgétaires, les entreprises clés en main opèrent généralement dans un point de prix spécifique du marché. Attendez-vous à trouver des maisons dans les supports $100k, $125k et $150k. Si vous envisagez d’utiliser le financement, gardez à l’esprit que la plupart des prêteurs exigent généralement un acompte de 20% à 25% pour les immeubles de placement.
la propriété que j’ai choisie était une maison de trois chambres à coucher et deux salles de bain pour 125K located, située à Memphis. J’ai trouvé qu’une maison de ~1500 pieds carrés avec trois chambres et deux salles de bains, louant entre 1 000 $et 1 250 month par mois, est très attrayante pour les locataires. Je n’ai eu aucun mal à le garder occupé.,
l’expérience d’achat réelle était assez lisse. Pendant quelques mois, alors que différentes propriétés étaient en cours de rénovation, la société m’envoyait un livret numérique sur chaque maison. Ces livrets contenaient des informations telles que le prix de vente et le loyer suggéré. J’ai parcouru une douzaine de livrets avant de trouver la bonne propriété. Le processus de fermeture était très similaire au processus que j’ai connu avec Roofstock, dont je parlerai en détail plus tard.,
expérience 2: l’entreprise clé en main non traditionnelle
l’autre type d’entreprise clé en main est relativement similaire à celle décrite ci-dessus, mais au lieu d’offrir des services de gestion immobilière en interne, ils se concentrent uniquement sur l’acquisition, la réhabilitation et la vente. Ils s’appuient ensuite sur des marchés tels que Roofstock pour commercialiser les propriétés et les mettre en relation avec les acheteurs. (Astuce: l’un des nombreux avantages de l’achat d’une propriété de placement par L’intermédiaire de Roofstock est qu’ils mettent les acheteurs en place avec un gestionnaire immobilier local approuvé).,
l’une des maisons que j’ai achetées via Roofstock était dans cette catégorie. C’était au prix de 100 000K et situé juste à l’extérieur du métro D’Atlanta.
j’ai été très impressionné par le processus D’achat de Roofstock, dont vous pouvez tout lire ci-dessous.
bien que le flux de trésorerie de la propriété Roofstock ait été comparable à celui que j’ai acheté par l’intermédiaire de la société clé en main, l’appréciation de la propriété Roofstock a été beaucoup plus élevée. En effet, le marché immobilier D’Atlanta a connu une croissance significative des prix des maisons, des taux de location et de la population.,
une propriété clé en main vous convient-elle?
en ce qui concerne cette question, j’ai trouvé qu’il y a trois camps principaux:
- ceux qui préfèrent gérer eux-mêmes les rénovations pour garder le prix d’achat le plus bas possible.
- ceux qui recherchent une location prête à partir du premier jour. Ils sont souvent à court de temps et d’argent disponible pour investir.
- Ceux qui sont quelque part au milieu.
le premier groupe pourrait dire que clé en main est trop cher. Ils sont généralement gung-ho à gérer tout cela eux-mêmes ou avec leur équipe auto-assemblée.,
le deuxième groupe pourrait vivre très loin des marchés locatifs rentables, comme je le fais, ou avoir les mains pleines avec leur travail principal. Par exemple, un professionnel occupé à New York pourrait ne pas être en mesure de se permettre d’investir localement, mais pourrait se permettre une propriété locative dans un marché comme Indianapolis ou Atlanta. Et le temps de cette même personne pourrait être mieux passé à se concentrer sur son travail plutôt que de poser de nouveaux sols, d’arracher des murs ou d’installer des toilettes.
tout le monde a tendance à tomber quelque part au milieu., Ils sont intéressés à investir dans l’immobilier et ils veulent trouver une entreprise qui peut les aider à atteindre leurs biens locatifs objectifs.
Les propriétés clé en main sont conçues pour ceux qui appartiennent aux deuxième et troisième groupes.
C’est là que Roofstock est entré en jeu pour moi.
le processus d’achat pratique de Roofstock
Roofstock n’est pas exclusivement une entreprise clé en main, mais son marché en ligne comprend une section de propriétés clés en main.
Si vous accédez à la marketplace, vous remarquerez un filtre « clé en main » en haut.,
ces propriétés sont des maisons rénovées par des professionnels qui viennent avec une garantie de 1 an pour entretenir ou remplacer des problèmes tels que la plomberie, l’électricité et les appareils. Seuls certains fournisseurs clés en main sont admissibles à ce programme et doivent avoir un historique de vente positif avec Roofstock. Les propriétés sont récemment rénovées dans le but d’avoir peu ou pas d’entretien différé.
Avec Roofstock, le système est mis en place un peu comme les achats en ligne. Une fois que vous avez fait des recherches sur le marché, le quartier et la maison, vous êtes prêt à acheter.,
jetez un oeil à cette propriété clé en main que j’ai trouvée aujourd’hui sur le site:
Cette maison D’Indianapolis possède des caractéristiques modernes et un look attrayant pour 2019. Disons que vous voulez acheter cette propriété.
Tapez votre prix (je suis entré 6 66,499, montré ci-dessus) et laissez l’offre voler. Le vendeur vous contactera dans quelques jours et acceptera, rejettera ou reviendra avec une autre offre.
acheter des propriétés locatives sur Roofstock est aussi simple que cela., L’équipe vous guidera du début à la fin, notamment en recommandant des prêteurs, des fournisseurs d’assurance et des sociétés de gestion immobilière — qui ont tous été approuvés par Roofstock.
j’ai personnellement suivi ce processus trois fois avec Roofstock et je peux parler de la facilité de transaction pour chacun. (Découvrez ce que c’est d’acheter trois immeubles de placement en une journée dans mon examen Roofstock.)
Êtes-vous prêt à acheter une propriété clé en main?
acheter des maisons de location clés en main a été une grande partie de mon succès d’investissement., Avoir une location avec très peu de problèmes pendant les premières années a été un excellent moyen de me mouiller les pieds sans avoir l’impression d’être submergé. Les rendements mensuels et les flux de trésorerie ont également été solides.
Si vous êtes prêt à vous lancer dans l’investissement immobilier, l’avenue clé en main pourrait être un excellent itinéraire pour vous. Roofstock a un grand choix de propriétés dans une tonne de marchés qui peuvent vous aider à atteindre vos objectifs d’investissement.
je veux vous laisser avec cette pensée de fermeture: Je ne vais jamais prétendre que la propriété locative clé en main est le moyen le plus lucratif n ° 1 d’investir dans l’immobilier., Il est un seul de beaucoup, beaucoup de manières d’investir. Si vous mettez en place votre propre équipe, trouvez l’affaire vous-même et aimez balancer un marteau, le retour pourrait être meilleur.
pour moi, l’achat via Roofstock ainsi que l’autre entreprise clé en main traditionnelle a été un moyen fantastique de commencer à investir dans l’immobilier avec un minimum de maux de tête.
même si je vis à mi-chemin dans le monde grâce à mes investissements, je peux dormir confortablement en sachant que des équipes locales qualifiées gèrent ces propriétés solides pour moi.,
c’est un sentiment assez merveilleux.