lorsque vous achetez à New York, vous devez faire vos recherches. L’un des documents que vous devez rechercher est le certificat d’occupation (C of O) et il ne doit pas être négligé. Il indique comment un bâtiment peut être utilisé—et couvre à la fois le type d’utilisation pour laquelle le bâtiment est zoné, comme commercial ou résidentiel, et aussi le nombre de résidences autorisées à l’adresse.,
cela peut ne pas sembler si important, mais il a en fait le pouvoir de gagner des affaires judiciaires, de mettre fin aux négociations ou de mettre le kibosh sur votre hypothèque. Que vous achetiez ou rénoviez, vous voudrez savoir que vos plans futurs pour le bâtiment sont autorisés. Lorsque vous louez—si le Certificat d’Occupation ne correspond pas à l’usage—votre propriétaire n’a pas le droit d’encaisser le loyer.,
Il y a aussi un document appelé certificat D’occupation temporaire, ce qui signifie qu’un bâtiment est sûr d’habiter, mais a encore du travail à faire ou des permis à obtenir avant qu’un C of O ne soit accordé.
Qu’est-ce qui fait qu’un C of O et un TCO sont si importants?
Sans l’un ou l’autre document, personne ne peut légalement occuper un bâtiment, donc si vous êtes dans un bâtiment qui n’a pas ces documents, sauf dans de rares cas, vous courez le risque que la ville émette un ordre d’évacuation.
Vous N’êtes pas sûr de l’état de votre bâtiment?, Vous pouvez consulter le C of O de n’importe quelle propriété via le système D’information sur les bâtiments de la ville. Si vous êtes locataire, il incombe à votre locateur de corriger les documents manquants, et il ne peut pas percevoir le loyer auprès de vous s’il n’y a pas de C of O ou de TCO.
le manque de C of O peut nuire à votre financement
Si vous êtes en train d’acheter un appartement dans un immeuble et que vous avez découvert qu’il manque un C of O ou un TCO, vous voudrez que cela soit résolu immédiatement.
« Vous ne voulez pas hériter des ennuis juridiques des autres”, explique Dean Roberts, avocat immobilier au cabinet Norris McLaughlin., Pour commencer, les problèmes ou les retards avec le C of O peuvent jeter votre processus hypothécaire. Les banques ont besoin d’au moins un TCO pour émettre un financement.
« Nous pouvons envisager un coût total de possession pour un prêt hypothécaire, mais des stipulations supplémentaires pour l’approbation du prêt peuvent être nécessaires, telles que la vérification du coût total de possession et la validation que les dates n’expirent pas avant la date de clôture du prêt », explique Brittney Baldwin, vice-présidente et agente des prêts à la National Cooperative Bank Les évaluations et les lignes directrices de souscription devraient également être respectées.,
Si vous louez dans un immeuble qui n’a pas de certificat d’occupation permettant l’utilisation résidentielle de votre espace, Votre propriétaire pourrait ne pas être en mesure de percevoir légalement le loyer auprès de vous. En outre, dit L’avocat immobilier et expert en rachat Steven Wagner, » si votre propriétaire ne peut pas obtenir un certificat d’occupation vous permettant de résider dans votre espace, vous pourriez être en mesure de négocier un accord de rachat lucratif. »Pour planifier une consultation téléphonique gratuite de 15 minutes avec Steven Wagner de Wagner Berkow & Brandt, Cliquez ici ou appelez le 646-780-7272.,
Ce qui déclenche un changement de C de O?
Il existe quelques scénarios courants dans lesquels les acheteurs pourraient rencontrer des problèmes de C of O. C’est souvent un problème avec les maisons de ville qui peuvent avoir été mises à niveau pour créer un espace de vie supplémentaire. Une famille à deux transformée en une famille à trois aurait généralement besoin d’un nouveau C of O, mais vous pouvez trouver des propriétaires qui ont négligé cette étape.
Si vous effectuez des rénovations importantes ou si vous achetez un fixateur dans l’intention de vous lancer dans des travaux importants, vous devrez peut-être mettre à jour le C of O, en plus d’obtenir tous les permis requis.,
toute rénovation qui entraîne un changement dans le nombre de chambres, ou un changement dans l’utilisation des espaces nécessitera un permis, ce qui signifie qu’il vaut la peine de vérifier si un changement d’occupation a été déclenché. Un architecte qualifié sera en mesure d’examiner vos plans et de signaler tout problème potentiel.
ce que les acheteurs de nouveaux développements doivent savoir
Les problèmes de C of O ont également tendance à se retourner contre les acheteurs de nouveaux bâtiments de construction, qui pourraient avoir un coût total de possession, mais ne peuvent pas obtenir un certificat d’occupation finalisé tant qu’ils ne sont pas terminés.,
« Vous constaterez que le C of O est toujours une cible mobile en ce qui concerne le moment où il va arriver, alors fait de son mieux pour estimer, inciter et garder les gens dans la transaction », explique Nicholas Palance, fondateur et PDG de Nicholas Palance Real Estate.
pour éviter les tracas et les dépenses liés à une date d’emménagement retardée (comme le besoin de stockage et le coût des fouilles temporaires), il peut être utile d’ajouter trois mois supplémentaires à la date qu’un promoteur vous donne pour l’approbation d’un bâtiment.
les acheteurs peuvent les utiliser comme levier.,
Palance souligne qu’il est particulièrement important de surveiller de très près les dates d’expiration du coût total de possession.
« j’ai fait dérailler un contrat de 10 millions de dollars parce qu’un renouvellement de TCO expiré est survenu un jour après que l’acheteur ait pu se rétracter du contrat. Dans un marché en déclin, un processus étiré présente une opportunité pour l’acheteur de renégocier un prix inférieur avec l’effet de levier de s’éloigner. Dans de nombreux cas, cela peut être évité”, dit-il.,
Il y a aussi des situations où le C of O d’un immeuble peut être inexact, par exemple, si vous avez une conversion de condos où le promoteur n’a obtenu qu’un TCO, ou des immeubles coopératifs qui sont en quelque sorte en violation du C of O. gardez à l’esprit que contrairement aux condos, les appartements individuels dans les immeubles coopératifs n’ont pas de certificat d’Occupation; il y a simplement un C of O pour l’ensemble de l’Immeuble, ce qui signifie que votre sort pourrait être entre les mains de la direction.,
comment corriger les problèmes de C of O
la solution la plus simple est d’embaucher un expeditor expérimenté pour aider à accélérer la réparation de la paperasse, et le coût qui variera en fonction de la gravité du problème. « C’est un problème qui peut être résolu en supposant que la violation n’est pas si terrible qu’elle constitue une menace pour la sécurité ou la santé », explique Roberts.
habituellement, tout problème C of O fera surface dans la recherche de titre. « C’est l’une de ces choses qui doit être abordée bien avant de fermer. En tant qu’acheteur, évaluez d’abord la gravité du problème et voyez s’il est réparable », explique Roberts., Une solution consiste à demander au vendeur de mettre de l’argent de côté dans escrow Pour vous permettre de résoudre le problème. Les Expeditors ne fonctionnent pas GRATUITEMENT.
Les versions antérieures de cet article comprenaient la rédaction et le reportage de Virginia K. Smith.