Immobilier Commercial (ERC)

Qu’est-ce que l’Immobilier Commercial (ERC)?

Les biens immobiliers commerciaux (CRE) sont des biens qui sont utilisés exclusivement à des fins commerciales ou pour fournir un espace de travail plutôt que comme espace de vie, ce qui constituerait plutôt un bien immobilier résidentiel. Le plus souvent, les biens immobiliers commerciaux sont loués à des locataires pour mener des activités génératrices de revenus. Cette large catégorie de biens immobiliers peut inclure tout d’une vitrine unique à un immense centre commercial.,

l’immobilier Commercial comprend plusieurs catégories, telles que les détaillants de toutes sortes, des bureaux, des hôtels & stations, centres commerciaux, des restaurants et des établissements de soins de santé.

L’essentiel de l’Immobilier Commercial

l’immobilier Commercial avec l’immobilier résidentiel constituent les deux principales catégories de biens immobiliers. Les propriétés résidentielles comprennent les structures réservées à l’habitation humaine et non à un usage commercial ou industriel. Comme son nom l’indique, l’immobilier commercial est utilisé dans le commerce, et les immeubles locatifs à logements multiples qui servent de résidences pour les locataires sont classés comme activité commerciale pour le propriétaire.,

l’immobilier Commercial est généralement répartis en quatre classes, selon leur fonction:

1. espace de bureau;
2. l’utilisation industrielle;
3. multi-famille de location; et
4. de détail.

catégories Individuelles peuvent également être classées. Les espaces de bureaux, par exemple, sont souvent qualifiés de classe A, De Classe B ou de classe C.

• La Classe A représente les meilleurs bâtiments en termes d’esthétique, d’âge, de qualité de l’infrastructure et d’emplacement.,
• Les bâtiments de Classe B sont généralement plus anciens et moins compétitifs—en termes de prix-que les bâtiments de classe A. Les investisseurs ciblent souvent ces bâtiments pour la restauration.
• Les bâtiments de Classe C sont les plus anciens, généralement âgés de plus de 20 ans, situés dans des zones moins attrayantes et nécessitant un entretien.

Il convient de noter que certaines autorités de zonage et d’octroi de licences ont en outre mis en évidence des propriétés industrielles—des sites utilisés pour la fabrication et la production de biens, en particulier de biens lourds—, mais que la plupart le considèrent comme un sous-ensemble de l’immobilier commercial.,

les Baux Commerciaux

Certaines entreprises possèdent les bâtiments qu’ils occupent. Cependant, le cas le plus typique est que la propriété commerciale est louée. Habituellement, un investisseur ou un groupe d’investisseurs est propriétaire du bâtiment et perçoit le loyer de chaque entreprise qui y opère. Les taux de location commerciale-le prix pour occuper un espace sur une période déterminée—sont habituellement indiqués en dollars de location annuels par pied carré. À l’inverse, les taux immobiliers résidentiels citent comme une somme annuelle ou un loyer mensuel.,

Les Baux commerciaux vont généralement d’un an à 10 ans ou plus, les bureaux et les espaces de vente au détail variant généralement entre cinq et 10 ans. Cela peut être comparé à un plus grand nombre de baux résidentiels annuels ou mensuels à court terme.

dans une étude réalisée en 2017 par le cabinet d’analystes de marché immobilier CBRE Group, Inc., analyste Alex Krasikov a constaté que la durée-durée-d’un bail était proportionnelle à la taille de l’espace loué. De plus, les données ont montré que les locataires concluraient des Baux longs pour bloquer les prix dans un environnement de marché en hausse., Mais ce n’est pas leur seul facteur déterminant. Certains locataires ayant des exigences pour de grands espaces concluront des Baux longs en raison de la disponibilité limitée de biens correspondant à leurs besoins.

Il existe quatre principaux types de baux immobiliers commerciaux, chacun exigeant différents niveaux de responsabilité de la part du locateur et du locataire.

• un bail à un seul filet rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières.
• un bail double-net (NN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières et de l’assurance.,
• un bail triple net (NNN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières, de l’assurance et de l’entretien.
• En vertu d’un bail brut, le locataire ne paie que le loyer et le propriétaire paie les taxes foncières, l’assurance et l’entretien de l’Immeuble.

gestion de L’Immobilier Commercial

posséder et entretenir un bien immobilier commercial loué nécessite une gestion complète et continue par le propriétaire., Les propriétaires peuvent souhaiter employer une société de gestion immobilière commerciale pour les aider à trouver, gérer et retenir les locataires, superviser les baux et les options de financement, et coordonner l’entretien et la commercialisation des biens. Les connaissances spécialisées d’une société de gestion immobilière commerciale sont utiles car les règles et règlements régissant ces biens varient selon l’état, le comté, la municipalité, l’industrie et la taille.

souvent, le propriétaire doit trouver un équilibre entre maximiser les loyers et minimiser les postes vacants et le roulement des locataires., Le chiffre d’affaires peut être coûteux pour les propriétaires de CRE car l’espace doit être adapté pour répondre aux besoins spécifiques des différents locataires—par exemple si un restaurant emménage dans une propriété autrefois occupée par un studio de yoga.

Investir dans l’Immobilier Commercial

Investir dans l’immobilier commercial peut être lucrative et de servir comme un instrument de couverture contre la volatilité du marché boursier. Les investisseurs peuvent gagner de l’argent grâce à l’appréciation de la propriété lorsqu’ils vendent, mais la plupart des rendements proviennent des loyers des locataires.,

l’Investissement Direct

les Investisseurs peuvent utiliser investissements directs, dont ils deviennent propriétaires, par la propriété de la propriété physique. Les personnes les mieux adaptées à l’investissement direct dans l’immobilier commercial sont celles qui ont une connaissance considérable de l’industrie ou qui peuvent employer des entreprises qui le font. Les propriétés commerciales sont un investissement immobilier à haut risque et à haut rendement. Un tel investisseur est susceptible d’être un individu à valeur nette élevée puisque l’investissement CRE nécessite une quantité considérable de capital.,

la propriété idéale est dans une zone avec une faible offre de CRE et une forte demande qui donnera des taux de location favorables. La force de l’économie locale de la région affecte également la valeur de l’achat de CRE.,

investissement Indirect

alternativement, les investisseurs peuvent investir indirectement sur le marché commercial en détenant divers titres du marché tels que des fiducies de placement immobilier (FPI), des fonds négociés en bourse (FNB) qui investissent dans des actions liées à l’immobilier commercial, ou en investissant dans des sociétés qui s’adressent au marché

les Avantages de l’Immobilier Commercial

l’Un des plus grands avantages de l’immobilier commercial est attrayant de location de taux., Dans les zones où la quantité de nouvelles constructions est limitée par la terre ou la loi, l’immobilier commercial peut avoir des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels considérables. Les bâtiments industriels louent généralement à un taux inférieur, bien qu’ils aient également des frais généraux inférieurs par rapport à une tour de bureaux.

l’immobilier Commercial bénéficie également de contrats de location avec des locataires comparativement plus longs que l’immobilier résidentiel. Cette longue durée de bail donne au détenteur de biens immobiliers commerciaux une stabilité considérable des flux de trésorerie, tant que les locataires à long terme occupent l’Immeuble.,

en plus d’offrir une source de revenus stable et riche, l’immobilier commercial offre un potentiel de plus-value en capital, à condition que la propriété soit bien entretenue et tenue à jour. Et, comme toutes les formes d’immobilier, il s’agit d’une classe d’actifs distincte qui peut offrir une option de diversification efficace à un portefeuille équilibré.

inconvénients de L’Immobilier Commercial

Les règles et règlements sont les principaux moyens de dissuasion pour la plupart des gens qui souhaitent investir directement dans l’immobilier commercial., Les taxes, les mécanismes d’achat et les responsabilités d’entretien des propriétés commerciales sont enfouis dans des couches de jargon juridique. Ces exigences changent en fonction de l’état, du comté, de l’industrie, de la taille, du zonage et de nombreuses autres désignations. La plupart des investisseurs dans l’immobilier commercial ont des connaissances spécialisées ou une masse salariale de personnes qui le font.

Un autre obstacle est le risque accru lié au roulement des locataires, particulièrement pertinent dans une économie où les fermetures inattendues de commerces de détail laissent les propriétés vacantes avec peu de préavis.,

avec les résidences, les exigences en matière d’installations d’un locataire reflètent généralement celles des locataires précédents ou futurs. Cependant, avec une propriété commerciale, chaque locataire peut avoir des besoins très différents qui nécessitent une rénovation coûteuse. Le propriétaire de l’immeuble doit alors adapter l’espace pour accueillir le commerce spécialisé de chaque locataire. Une propriété commerciale avec un faible taux d’inoccupation mais un roulement élevé des locataires peut encore perdre de l’argent en raison du coût des rénovations pour les locataires entrants.,

Pour ceux qui cherchent à investir directement, l’achat d’une propriété commerciale est beaucoup plus coûteuse que la propriété d’un logement. De plus, alors que l’immobilier, en général, fait partie des classes d’actifs les plus illiquides, les transactions pour les bâtiments commerciaux ont tendance à se déplacer particulièrement lentement.,

l’Immobilier Commercial Perspectives et Prévisions

Les etats-UNIS, le marché de l’immobilier commercial a pris un grand coup pendant la récession 2008-2009, mais il a connu des gains annuels depuis 2010. Ces gains ont permis de récupérer presque toutes les pertes de l’ère de la récession.

Le « 2019 U. S. Real Estate Market Outlook », un rapport annuel publié par CBRE, estime:

bien qu’il soit en retard dans le cycle économique, les perspectives restent très bonnes pour les quatre principaux types d’actifs immobiliers commerciaux. Il y aura une appréciation minimale des valeurs, mais les rendements devraient rester sains.,

Cependant, d’autres indicateurs suggèrent l’immobilier commercial a atteint un sommet dans l’après-récession cycle de croissance. Selon la Société Immobilière californienne, Ten-X Growth, les prix de l’immobilier commercial ont terminé 2018 en hausse de seulement 1% par rapport à 2017.

Un rapport Ten-X a noté que le total final de 2018 pour les propriétés commerciales confirme leur vision de la tarification tardive du cycle économique., Les recherches du cabinet ont révélé que les postes vacants augmentent, que la croissance des loyers ralentit et que les taux d’intérêt du marché augmentent

comme le rapporte Forbes, le secteur de la vente au détail, en particulier, s’est avéré un point douloureux sur le marché plus large de l’immobilier commercial, alors que les fermetures Par exemple, le populaire centre commercial Reit Westfield Corporation a vu son cours de bourse perdre environ 30% entre la mi-2016 et la fin de 2017 avant d’inverser certaines pertes jusqu’en janvier 2018. Unibail-Rodamco SE a acquis Westfield pour 15 US US.,8 milliards, créant Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

cependant, la plupart des entreprises soutiennent que le marché immobilier demeure sain dans l’ensemble. J. P. Morgan, dans son « 2019 Commerical Real Estate Outlook », a largement repris le point de vue de CBRE indiquant que 2018 a été la neuvième année d’augmentation des loyers et des évaluations des propriétés commerciales. Morgan prédit que ce rythme ralentira mais continuera et ne verra pas de ralentissement avant 2019.,

notez que la pandémie de COVID-19, jusqu’à présent, n’a pas vraiment entraîné une baisse substantielle de la valeur immobilière et que la valeur des propriétés est restée stable, voire a augmenté, tout comme le marché boursier à l’Automne 2020. Il s’agit d’une différence essentielle entre les retombées économiques survenues en 2020 et ce qui s’est passé une décennie plus tôt.,