Les propriétaires qui vivent des moments difficiles risquent de perdre leur maison s’ils ne paient pas leurs impôts fonciers. C’est parce que les gouvernements locaux ont le droit de placer un privilège sur la maison pour les arriérés d’impôts qui empêche la propriété d’être vendue ou refinancée jusqu’à ce que la dette soit payée. Pour les investisseurs immobiliers, cela présente une opportunité. Plutôt que de passer par la forclusion, les comtés préfèrent souvent vendre aux enchères leurs privilèges fiscaux., Le plus offrant gagne le droit de récupérer son investissement plus un paiement d’intérêts du propriétaire.
qu’Est Ce qu’une Taxe de Vente?
les comtés et les villes ont un puissant mécanisme d’application lorsque les propriétaires sont en retard sur leurs impôts fonciers: le droit de placer un privilège contre la maison. Un privilège est une réclamation légale contre la propriété. Il donne au détenteur du privilège le droit de recouvrer la dette fiscale, plus les intérêts et les pénalités, du propriétaire. Le détenteur du privilège peut également saisir la propriété si la dette n’est pas payée dans un certain délai.,
alors que les privilèges donnent à la municipalité le droit de saisir, la plupart choisissent de contourner les dépenses associées à la saisie et vendent plutôt leur privilège à une vente d’impôt. Les ventes fiscales sont des ventes aux enchères où les investisseurs soumissionnent pour la propriété du certificat de privilège fiscal. Les investisseurs gagnent de l’argent de deux manières: en percevant des intérêts sur la dette fiscale du propriétaire, ou en forclosant la propriété et en prenant possession du titre de propriété.
Où trouvez-vous des biens en souffrance fiscale à vendre?,
différentes municipalités ont des règles différentes pour la vente de privilèges d’impôt foncier, mais généralement, lorsqu’un privilège est déposé, la propriété sera placée sur une liste d’impôts en souffrance et prévue pour la vente lors de la prochaine vente aux enchères. Vous pouvez trouver une liste des ventes fiscales à venir sur le site Web du comté. Parlez au bureau de l’évaluateur fiscal du comté du fonctionnement de la vente aux enchères et de la façon de participer. Certaines juridictions facturent des frais ou des dépôts pour participer. La plupart des comtés de Californie, par exemple, facturent un dépôt allant de $2,500 à 5 5,000 pour exclure les faux soumissionnaires., Le dépôt est remboursé après l’enchère Si vous ne gagnez pas.
le jour de la vente aux enchères, l’enchérisseur gagnant s’engage légalement à payer les arriérés de taxes et à acheter le privilège de propriété en souffrance. Assurez-vous de rechercher la propriété sur laquelle vous enchérissez afin de ne pas rester coincé avec un citron. Il est facile de conduire près de la propriété et de vérifier les problèmes évidents tels que les dommages causés par un incendie ou une inondation. Si vous payez 10 000 $pour un privilège fiscal et que le terrain ne vaut que 5 000 because parce que la maison a brûlé, vous perdrez de l’argent.,
Vous ne voudrez peut-être pas enchérir sur une propriété avec beaucoup d’autres privilèges et jugements à ce sujet, comme un privilège fiscal IRS, car vous serez coincé avec ces dettes si vous forcez. Vérifier le titre avec l’enregistreur de comté. Vous pouvez également visiter le bureau de l’arpenteur du comté et rechercher leurs cartes et leurs enquêtes. Si la propriété qui vous intéresse est enclavée ou n’a pas d’accès routier, elle ne vaut peut-être pas autant que vous le pensez.
gardez à l’esprit que les propriétés sont retirées de la liste des enchères Lorsque le propriétaire rembourse la dette fiscale., C’est une bonne idée de faire vos recherches aussi près que possible de la date de vente aux enchères afin de ne pas perdre de temps sur une propriété rachetée, et assurez-vous d’avoir une liste mise à jour.
Comment fonctionne l’enchère privilège?
Il existe deux principales méthodes d’enchères. L’un est connu sous le nom de bid-down, où les investisseurs potentiels offrent le montant d’intérêt le plus bas qu’ils sont prêts à accepter sur le certificat. La municipalité a un taux légal maximum qui peut atteindre 18%, et les investisseurs soumissionnent à partir de là. La plupart des investisseurs repartent avec un taux compris entre 3 et 7%.,
la deuxième option consiste à offrir une prime sur le certificat. Lorsque vous achetez un privilège fiscal, vous payez essentiellement le montant de la dette du propriétaire – c’est-à-dire les arriérés d’impôt plus les intérêts et les pénalités. L’investisseur qui paie la prime la plus élevée au-dessus de ce montant gagne.
si je paie des arriérés D’impôts sur une propriété, est-ce que je suis propriétaire?
lorsque vous achetez un certificat de privilège fiscal, vous achetez le droit de recevoir un paiement de dette, pas l’acte de la maison. Le propriétaire est toujours le propriétaire de la maison. S’il ne paie pas la dette fiscale, vous pouvez saisir., Mais vous ne pouvez pas acheter un privilège fiscal, faire demi-tour et saisir la propriété le lendemain.
dans chaque juridiction, les propriétaires ont droit à une période de remboursement – entre trois mois et trois ans – pour rembourser le montant que vous avez payé pour le Certificat, plus les intérêts et les pénalités. Ce n’est qu’après la période de rachat que vous pouvez déposer une procédure de forclusion pour prendre possession de la propriété. Qui arrive rarement, puisque la grande majorité des privilèges fiscaux sont payés avant la date de rachat.
Voici un exemple., Disons qu’un propriétaire est en retard sur leurs impôts dans la somme de $3,000 et vous avez offert un taux d’intérêt de 10 pour cent. L’état facture également une pénalité de 50 every tous les 6 mois. Vous acquérez le privilège fiscal et le conservez pendant 12 mois jusqu’à ce que le propriétaire rembourse la dette de 3 000$. Vos gains se composent d’intérêts à 300 $(12 mois à 10 pour cent) et de 100 income en revenus de pénalité (deux cycles à 50$). L’intérêt total gagné est de 400 against contre un investissement de 3 000$. C’est une victoire si votre objectif est de récupérer votre capital d’investissement plus un taux d’intérêt décent., Mais si votre objectif est d’acheter des biens immobiliers à des prix renversants, vous n’aurez pas de chance lorsque le propriétaire paiera.
les ventes de privilège fiscal sont-elles les mêmes que les ventes D’actes fiscaux?
au moment de la publication, 31 états sont des « États d’acte fiscal. »Dans ces états, les investisseurs enchérissent directement sur l’acte de propriété et pas seulement sur la dette fiscale. L’enchérisseur gagnant acquerra le titre légal le jour de l’enchère pour le montant de son offre gagnante. Cependant, les propriétaires ont encore une période de rachat légale pour compenser ce qu’ils doivent et récupérer le titre dans la plupart des États., Donc, en réalité, vous n’allez pas obtenir le titre libre et clair pendant plusieurs mois ou années. Vous perdrez la propriété si le propriétaire rachète, mais vous devriez voir un retour sur votre investissement sous forme d’intérêts et de pénalités.
Les ventes D’actes fiscaux sont généralement des enchères, et les enchères commencent par le montant des arriérés de taxes, des pénalités et des intérêts et des cliquets à partir de là. Ces enchères suivent le format traditionnel avec l’acte allant au plus offrant. D’autres États vendent des propriétés défiscalisées directement aux acheteurs à un prix fixe, contournant ainsi la vente aux enchères., Quoi qu’il en soit, les prix ont tendance à se situer assez près de la valeur marchande actuelle de la maison. Bien qu’il soit certainement possible de décrocher une bonne affaire, il est peu probable que vous obteniez un accord de quelques centimes sur le dollar.
attention à la faillite du propriétaire
bien que les privilèges fiscaux puissent sembler un investissement relativement sûr, comprenez que si le contribuable en souffrance dépose un dossier de faillite, il aura encore plus de temps pour racheter sa dette. La faillite a tendance à arrêter les efforts de recouvrement, vous devrez donc attendre encore plus longtemps pour percevoir le retour sur votre investissement ou déposer un dossier de forclusion., Un dépôt de bilan pourrait également déclencher un taux d’intérêt plus bas puisque les tribunaux de faillite ont une large latitude pour réduire les taux d’intérêt pour aider les débiteurs à se remettre sur pied.