cuando usted está comprando en la ciudad de Nueva York, usted necesita hacer su investigación. Uno de los documentos que debe buscar es el certificado de ocupación (C of O) y no debe pasarse por alto. Establece cómo se puede usar un edificio, y cubre tanto el tipo de uso para el que se zonifica el edificio, como comercial o residencial, como el número de residencias permitidas en la dirección.,
Puede que no suene tan importante, pero en realidad tiene el poder de ganar casos legales, terminar negociaciones o poner el kibosh en su hipoteca. Ya sea que esté comprando o renovando, querrá saber que sus planes futuros para el edificio están permitidos. Cuando está alquilando, si el certificado de ocupación no coincide con el uso del edificio, su propietario no tiene derecho legal a cobrar el alquiler.,
también hay un documento llamado certificado temporal de ocupación, lo que significa que un edificio es SEGURO para habitar, pero todavía tiene algún trabajo pendiente que hacer o permisos para obtener antes de que se otorgue un C de O.
¿qué hace que un C de O y un TCO sean tan importantes?
sin ningún documento, nadie puede ocupar legalmente un edificio, por lo que si se encuentra en un edificio que no tiene estos documentos, excepto en algunos casos raros, corre el riesgo de que la ciudad emita una orden de desocupación.
¿no está seguro del Estado de su edificio?, Puede buscar el C de o de cualquier propiedad a través del sistema de información de edificios de la ciudad. Si usted es un inquilino, la carga recae en su propietario para corregir cualquier documentación faltante, y no pueden cobrar la renta de usted si no hay C de O O TCO.
La falta de C de O puede dañar su financiamiento
si está en el proceso de comprar un apartamento en un edificio y ha descubierto que carece de C de O O TCO, querrá que esto se resuelva de inmediato.
«no quieres heredar los problemas legales de otras personas», dice Dean Roberts, abogado de bienes raíces en la firma Norris McLaughlin., Para empezar, los problemas o retrasos con el C de O pueden arruinar su proceso de hipoteca. Los bancos necesitan al menos un TCO para emitir financiamiento.
«podemos considerar un TCO para un préstamo hipotecario, sin embargo, es posible que se requiera una estipulación adicional para la aprobación del préstamo, como la verificación del TCO y la validación de que las fechas no caducan antes de la fecha de cierre del préstamo», dice Brittney Baldwin, vicepresidenta y oficial de préstamos de National Cooperative Bank (y patrocinadora de Brick Underground). También habría que cumplir con las directrices de evaluación y suscripción.,
si alquila un edificio que no tiene un certificado de ocupación que permita el uso residencial de su espacio, es posible que el propietario no pueda cobrarle legalmente el alquiler. Además, dice el abogado de bienes raíces y experto en compras Steven Wagner, » si su propietario no puede obtener un certificado de ocupación que le permita residir en su espacio, es posible que pueda negociar un lucrativo Acuerdo de compra.»Para programar una consulta telefónica gratuita de 15 minutos con Steven Wagner de Wagner Berkow & Brandt, haga clic aquí o llame al 646-780-7272.,
¿qué desencadena un cambio en C de O?
hay algunos escenarios comunes en los que los compradores podrían encontrarse con problemas C de O. A menudo es un problema con las casas adosadas que pueden haber sido mejoradas para crear espacio habitable adicional. Una familia de dos convertida en una familia de tres normalmente necesitaría un Nuevo C de O, pero puede encontrar propietarios que descuidaron este paso.
si está haciendo renovaciones significativas o comprando un fixer-upper con la intención de iniciar un trabajo extenso, es posible que deba actualizar el C de O, además de obtener todos los permisos necesarios.,
cualquier renovación que genere un cambio en el número de habitaciones, o un cambio en el uso de los espacios requerirá un permiso, lo que significará que vale la pena verificar si se ha activado un cambio en la ocupación. Un arquitecto calificado podrá revisar sus planes y señalar cualquier problema potencial.
lo que los compradores de nuevos desarrollos necesitan saber
Los problemas de C of o también tienden a levantar la cabeza para los compradores en edificios de Nueva Construcción, que pueden tener un TCO, pero no pueden obtener un certificado de ocupación finalizado hasta que se completen.,
«encontrará que el C de O Siempre es un objetivo en movimiento en cuanto a cuándo va a llegar, por lo que está haciendo todo lo posible para estimar, incentivar y mantener a las personas en la transacción», dice Nicholas Palance, fundador y CEO de Nicholas Palance Real Estate.
para evitar las molestias y gastos que vienen con una fecha de mudanza retrasada (como la necesidad de almacenamiento y el costo de excavaciones temporales), puede valer la pena agregar tres meses adicionales a cualquier fecha que un desarrollador le dé para la aprobación de un edificio.
los compradores pueden usarlos para apalancamiento.,
Palance señala que es especialmente importante vigilar muy de cerca las fechas de vencimiento del TCO.
» tuve un acuerdo de $10 millones descarrilado porque una renovación de TCO vencida llegó un día después de que el comprador pudo retirarse del contrato. En un mercado en declive, un proceso prolongado presenta una oportunidad para que el comprador renegocie un precio más bajo con el apalancamiento de alejarse. En muchos casos, esto se puede evitar», dice.,
también hay situaciones en las que el C de O de un edificio puede ser inexacto, por ejemplo, si tiene una conversión de condominio donde el desarrollador solo obtuvo un TCO, o edificios cooperativos que de alguna manera violan el C de O. tenga en cuenta que, a diferencia de los condominios, los apartamentos individuales en edificios cooperativos no tienen certificados de ocupación; simplemente hay un C de O para todo el edificio, lo que significa que su destino podría estar en manos de la administración.,
cómo corregir problemas C de O
la solución más fácil es contratar a un expedidor experimentado para ayudar a acelerar la solución de papeleo, y el costo que variará dependiendo de la gravedad del problema. «Es un problema que se puede solucionar asumiendo que la brecha no es tan terrible como para ser una amenaza para la seguridad o la salud», dice Roberts.
Por lo general, cualquier problema C de O aparecerá en la búsqueda de títulos. «Es una de esas cosas que debe abordarse mucho antes de cerrar. Como comprador, primero evalúe la gravedad del problema y vea si se puede solucionar», dice Roberts., Una solución es que el vendedor ponga dinero a un lado en fideicomiso para que pueda solucionar el problema. Los expedidores no trabajan gratis.
Las versiones anteriores de este artículo incluyeron la escritura y el informe de Virginia K. Smith.