si ha pasado un poco de tiempo buscando casas de inversión, probablemente se haya encontrado con artículos o foros que discuten los méritos de las propiedades llave en mano. La gente es bastante apasionada en ambos extremos de la discusión.
en este artículo, voy a compartir mi experiencia comprando propiedades llave en mano a través de dos tipos diferentes de empresas, los pros y los contras de cada una, y cómo determinar si este método de inversión tiene sentido para usted.
primero, definamos rápidamente lo que es una propiedad llave en mano.,
¿qué es una propiedad llave en mano?
Las definiciones varían ligeramente, pero la mayoría estará de acuerdo en que una propiedad llave en mano es una que está completamente rehabilitada y lista para alquilar. Todo lo que tienes que hacer es literalmente «girar la llave» para desbloquear la puerta principal. Su nuevo inquilino puede mudarse hoy, y no hay demora desde que firme la línea punteada.
Pros de propiedades llave en mano
- La propiedad está en condiciones de alquiler. El proceso para conseguir un inquilino debe ser bastante transparente.
- Debe haber reparaciones o renovaciones mínimas necesarias en la propiedad.,
- en los primeros años, se esperaría que los costos de reparación sean muy bajos, ya que las propiedades llave en mano a menudo se renuevan recientemente. Esto podría dar lugar a un fuerte flujo de caja durante los primeros años.
contras de propiedades llave en mano
- Las propiedades llave en mano pueden estar en el lado más caro en la inversión inmobiliaria, requiriendo más inversión por adelantado. Esto es a menudo impulsado por el alto nivel de rehabilitación y reparación.
- El precio más alto de una propiedad llave en mano no deja mucho, si es que lo hay, capital adicional más allá del pago inicial., Esto es a menudo donde se oye que hay» no hay ofertas » de algunos inversores que prefieren arreglar las propiedades por sí mismos.
hay empresas que se especializan en inversiones inmobiliarias llave en mano en todo el país. He encontrado que la mayor concentración de propiedades parece estar en las ciudades del Medio Oeste y el sureste, como Indianápolis, Memphis, Birmingham y Kansas City, todos los mercados en los que Roofstock tiene propiedades a la venta.,
los dos tipos de empresas llave en mano
Tengo experiencia de primera mano comprando a una empresa tradicional llave en mano y comprando una propiedad llave en mano en Roofstock.
elegí comprar propiedades llave en mano porque vivo muy lejos de los mercados en los que quería invertir. Yo era nuevo en la inversión inmobiliaria, por lo que era importante para mí comprar propiedades que iban a ser de bajo mantenimiento e inmediatamente listo para alquilar., Mis compras con Roofstock y la empresa tradicional llave en mano funcionaron bien, así que quería compartir los dos tipos de experiencias que he tenido.
Experiencia 1: la empresa llave en mano tradicional
he comprado una propiedad a través de una de las empresas llave en mano más grandes y tradicionales que se centra en algunos mercados clave en el Medio Oeste. Hay dos ramas de la empresa:
- Una que se encarga de la compra, rehabilitación y venta de la propiedad.
- otro que maneja el aspecto de administración de propiedades, i. e., el arrendamiento, el proceso de facturación y el mantenimiento general año a año.
así es como funciona el proceso:
la empresa llave en mano compra fixer-uppers a precios por debajo del mercado. Luego rehabilitan las propiedades, lo que podría incluir el reemplazo de sistemas importantes, como el techo, HVAC, electricidad, plomería, pisos y electrodomésticos de cocina importantes. Por último, comercializan y venden las propiedades renovadas a inversores que buscan casas listas para alquilar. También investigan a los inquilinos y administran la propiedad en el futuro.,
en términos de expectativas presupuestarias, las empresas llave en mano suelen operar en un punto de precio específico del mercado. Espere encontrar casas en los soportes de $100k, $125K y.150k. Si planea usar financiamiento, tenga en cuenta que la mayoría de los prestamistas generalmente requieren un pago inicial del 20% al 25% para las propiedades de inversión.
la propiedad que elegí fue una casa de tres dormitorios y dos baños por $125k, ubicada en Memphis. He encontrado que una casa de ~1500 pies cuadrados con tres dormitorios y dos baños, alquilando entre $1,000-month 1,250 por mes, es muy atractiva para los inquilinos. No he tenido problemas para mantenerlo ocupado.,
la experiencia de compra real fue bastante fluida. Durante unos meses, a medida que se renovaban diferentes propiedades, la compañía me enviaba un folleto digital sobre cada casa. Estos folletos contenían información como el precio de venta y el alquiler sugerido. Miré alrededor de una docena de folletos antes de encontrar la propiedad correcta. El proceso de cierre fue muy similar al proceso que experimenté con Roofstock, del que hablaré en detalle más adelante.,
experiencia 2: la empresa llave en mano no tradicional
el otro tipo de empresa llave en mano que hay es relativamente similar a la descrita anteriormente, pero en lugar de ofrecer servicios internos de administración de propiedades, se centran únicamente en la adquisición, rehabilitación y venta. Luego dependen de mercados como Roofstock para comercializar las propiedades y conectarlas con los compradores. (Consejo: uno de los muchos beneficios de comprar una propiedad de inversión a través de Roofstock es que establecen a los compradores con un administrador de propiedad local verificado).,
una de las casas que compré a través de Roofstock estaba en esta categoría. Estaba en el punto de precio de 1 100k y ubicado a las afueras de Metro Atlanta.
me impresionó mucho el proceso de compra de Roofstock, que puedes leer a continuación.
mientras que el flujo de efectivo para la propiedad de Roofstock ha sido comparable al que compré a través de la empresa llave en mano, la apreciación en la propiedad de Roofstock ha sido mucho mayor. Esto se debe a que el mercado de bienes raíces de Atlanta ha experimentado un crecimiento significativo en los precios de las viviendas, las tasas de alquiler y la población.,
¿es una propiedad llave en mano adecuada para usted?
cuando se trata de esta pregunta, he encontrado que hay tres campamentos principales:
- aquellos que prefieren manejar las renovaciones ellos mismos para mantener el precio de compra lo más bajo posible.
- aquellos que están buscando un alquiler que está listo para ir desde el primer día. A menudo tienen poco tiempo y tienen efectivo disponible para invertir.
- Los que están en algún lugar en el medio.
el primer grupo podría decir que llave en mano es demasiado caro. Generalmente están entusiasmados con el manejo de todo ellos mismos o con su equipo auto-ensamblado.,
el segundo grupo podría vivir muy lejos de los mercados de alquiler rentables, como yo, o tener sus manos llenas con su trabajo principal. Por ejemplo, un profesional ocupado en la ciudad de Nueva York podría no ser capaz de permitirse invertir localmente, pero podría permitirse una propiedad de alquiler en un mercado como Indianápolis o Atlanta. Y el tiempo de esa misma persona podría dedicarse mejor a concentrarse en su trabajo en lugar de colocar pisos nuevos, rasgar paredes o instalar inodoros.
Todos los demás tienden a caer en algún lugar en el medio., Están interesados en invertir en bienes raíces y quieren encontrar una empresa que pueda ayudarlos a lograr sus objetivos de alquiler de propiedades.
Las propiedades llave en mano están hechas para aquellos que caen en el segundo y tercer grupo.
aquí es donde Roofstock entró en juego para mí.
El conveniente proceso de compra de Roofstock
Roofstock no es exclusivamente una empresa llave en mano, pero su mercado en línea incluye una sección de propiedades llave en mano.
si navega hasta el mercado, notará un filtro «llave en mano» en la parte superior.,
Estas propiedades son casas renovadas profesionalmente que vienen con una garantía de 1 año para reparar o reemplazar problemas como plomería, electricidad y electrodomésticos. Solo ciertos proveedores llave en mano califican para este programa y deben tener un historial de ventas positivo con Roofstock. Las propiedades han sido recientemente renovadas con el objetivo de tener poco o ningún mantenimiento diferido.
con Roofstock, el sistema se configura como las compras en línea. Una vez que haya investigado el mercado, el vecindario y el hogar, estará listo para comprar.,
eche un vistazo a esta propiedad llave en mano que encontré hoy en el sitio:
Esta casa de Indianápolis cuenta con características modernas y un aspecto atractivo para 2019. Digamos que usted quiere comprar esta propiedad.
escriba su precio (ingresé $66,499, mostrado arriba) y deje que la oferta vuele. El vendedor se pondrá en contacto con usted dentro de unos días y aceptará, rechazará o volverá con una oferta alternativa.comprar propiedades de alquiler en Roofstock es así de fácil., El equipo lo guiará de principio a fin, incluyendo prestamistas recomendados, proveedores de seguros y compañías de administración de propiedades, todos los cuales han sido examinados por Roofstock.
he pasado personalmente por este proceso tres veces con Roofstock y puedo hablar de la facilidad de transacción para cada uno. (Descubra cómo es comprar tres propiedades de inversión en un día en mi revisión de Roofstock.)
¿está listo para comprar una propiedad llave en mano?
comprar casas de alquiler llave en mano ha sido una gran parte de mi éxito de inversión., Tener un alquiler con muy pocos problemas durante los primeros años ha sido una gran manera de mojarme los pies sin sentir Que Estoy abrumado. Los rendimientos mensuales y el flujo de caja también han sido fuertes.
si está listo para saltar a la inversión inmobiliaria, la avenida llave en mano podría ser una gran ruta para usted. Roofstock tiene una gran selección de propiedades en una tonelada de mercados que pueden ayudarlo a alcanzar sus objetivos de inversión.
quiero dejarles con este pensamiento de cierre: nunca voy a reclamar que la propiedad de alquiler llave en mano es la forma más lucrativa no.1 de invertir en bienes raíces., Es solo una de las muchas, muchas maneras de invertir. Si juntas tu propio equipo, encuentras el trato tú mismo, y te gusta golpear un martillo, El retorno podría ser mejor.
para mí, comprar a través de Roofstock, así como la otra empresa tradicional llave en mano, ha sido una forma fantástica de comenzar a invertir en bienes raíces con dolores de cabeza mínimos.
a pesar de que vivo al otro lado del mundo de mis inversiones, puedo dormir cómodamente sabiendo que equipos locales calificados están administrando estas propiedades sólidas para mí.,
esa es una sensación bastante maravillosa.