Haga sus propios ‘Comps’ para medir el valor de la casa

Cuando compre o venda bienes raíces, querrá tener una buena idea del valor de la propiedad.

entender el valor te ayuda a establecer un precio cuando estás vendiendo. Después de todo, usted no quiere pedir demasiado poco y dejar dinero sobre la mesa, o pedir demasiado y retrasar su venta.

si usted es el comprador, saber cómo estimar con precisión el valor de una casa le permite detectar una ganga y le impide pagar de más. Más adelante, le ayuda a medir la plusvalía de su casa si desea pedir un préstamo contra ella.,

¿qué son los comp?

estimar el valor de una casa puede ser más fácil decirlo que hacerlo. Ahí es donde los listados comparables de bienes raíces — «comps», en Realtor speak — entran en juego. Comps son registros de ventas de casas vendidas recientemente. Los tasadores y los agentes de bienes raíces los usan para obtener la estimación más precisa posible del valor de una casa, y usted también puede hacerlo.,

En resumen, encontrar comps implica buscar ventas recientes de casas tanto como su propia propiedad como sea posible, luego comparar su casa con ellas y ajustar su precio para tener en cuenta las diferencias.

al armar una lista de comps, «las herramientas en línea ahora, a través de la variedad de sitios web a los que puede ir, le permiten ser tan activo en el mercado como algunos agentes inmobiliarios», dice James Griffith Dewling, un Agente Inmobiliario en Brighton, Michigan.

cómo ensamblar los mejores comps

siga estos cuatro pasos para encontrar y evaluar comps para estimar el valor de su casa:

Paso 1., Buscar listados vendidos recientemente

comience por buscar sitios de listados de bienes raíces, como Zillow y Redfin, para el puñado de listados vendidos recientemente que se parecen más a su hogar. Utilice sitios de listado que le permiten buscar «solo vendido» o «ventas recientes» y mostrar los resultados de su búsqueda en un mapa., Así es como:

• ingrese el nombre de su ciudad y use el mapa para explorar las propiedades vendidas por vecindario
• filtre los resultados de su búsqueda por detalles como la fecha de venta, el precio y el número de habitaciones
• si el sitio lo permite, use otros filtros, como estadísticas de delitos, calificaciones escolares y servicios del vecindario, para obtener más detalles para hacer comparaciones
• reduzca su colección a un número manejable; una media docena es un buen objetivo.,

tenga en cuenta:

• Los listados de Venta no son excelentes porque el precio final podría cambiar
• Los precios de Venta no revelan las concesiones de los vendedores. El precio de venta registrado de una casa podría ser de 2 220,000, por ejemplo, pero si el comprador persuadió al vendedor a gastar 3 3,000 en reparaciones del horno o para ayudar con los costos de cierre del comprador, el precio real, 2 217,000, es invisible para usted., Trate de llamar a algunos agentes de bienes raíces para preguntar si van a comprobar su servicio de listado de concesiones de vendedor en sus comps; la mayoría lo hará o le ofrecerá su propio conjunto de comps como una manera de conectarse con un cliente potencial.
• Los Comps con muchas fotos dan pistas sobre la calidad de la construcción, el paisajismo, las características del hogar y el mantenimiento
• copiar o descargar anuncios vendidos relevantes antes de que caduquen del Sitio
• observar el precio por pie cuadrado de un anuncio le brinda un punto de datos útil para comparar anuncios., Si no se muestra en un anuncio, puede calcularlo: divida el precio de venta por metros cuadrados (ambos números se incluyen comúnmente en los anuncios). Por ejemplo: una casa de 1,200 pies cuadrados que se vendió por 3 300,000 tiene un precio de pies cuadrados de $250 (300,000 ÷ 1,200 = 250).

Paso 2. Aplique estos estándares

los listados vendidos que son mejores para comps son:

reciente: Use listados que se vendieron recientemente. Qué tan reciente depende de su mercado. Si las casas cercanas se venden rápidamente, tal vez no tengan más de 45 días, dice Dewling.,

Similar: en una subdivisión, puede encontrar listados vendidos con planos de planta idénticos. Eso es ideal. De lo contrario, Dewling aconseja encontrar casas que sean aproximadamente del mismo tamaño con planos de planta similares a los suyos, como una casa de Rancho si la suya es un rancho.

Ted Krings, un tasador de bienes raíces residencial certificado que trabaja en el norte y Centro de California, dice que está bien buscar un número similar de dormitorios y baños, pero las similitudes en el área de vida bruta son las que más importan.

«el mercado está pagando por el espacio», dice Krings., «Siempre puedes ir a una casa de 2,000 pies cuadrados y mover una pared o derribar una pared.»

cerca: un comp debe estar en el mismo distrito escolar, vecindario y tal vez incluso en el mismo lado de la calle. «Casi el mismo lugar», dice Dewling.

Paso 3. Visite sus comps

Las fotos de la lista son materiales de marketing y, como todos sabemos, a veces pueden dar una impresión engañosa. Usted querrá verificar lo que ha encontrado en línea para asegurarse de que las casas que ha seleccionado son realmente similares a la suya., Es por eso que, incluso si no puede entrar en una casa, es una buena idea visitar cada borrador que está pensando en usar. Conducir o caminar puede darle una impresión del mantenimiento de la propiedad, la calidad de los materiales y el entorno.,

a continuación, recorra el vecindario o use Google Street view, recordando que:

• Una ubicación en un callejón sin salida tranquilo es mejor que en una carretera transitada
• El atractivo de las casas vecinas afecta el valor de una casa
• Las tiendas, restaurantes y entretenimiento cercanos elevan el valor a menos que la casa esté en una carretera transitada; un vertedero, sitio tóxico o fuente de ruido o monstruosidad cercana reduce el valor.
• «Walkability» — acceso a senderos y senderos, proximidad a servicios y entretenimiento-es un plus

Paso 4., Calcule el valor de su casa

Usando la información que ha recopilado en línea y de sus visitas, seleccione los tres Comp que se parecen más a su propiedad. Utilice el precio medio, ajustando hacia arriba o hacia abajo para las diferencias en tamaño, calidad, Ubicación, características y mantenimiento.

Dewling utiliza el precio por pie cuadrado como punto de partida para establecer el precio de una casa. Si una casa que se vendió por $280 por pie cuadrado es similar a la suya, pero la suya tiene una cocina actualizada, ajuste su precio agregando un poco de valor.

Las actualizaciones a cocinas, baños y pisos agregan el mayor valor, dice Kring., Un exterior o paisajismo mejorado no agregará más de un 25% de tapas, dice.

Cómo medir la precisión de sus comps

¿Qué tan precisos serán sus resultados? Eso depende de elegir los listados correctos y valorar las diferencias correctamente. Hay varias otras maneras de encontrar el valor de una casa y, para evaluar sus resultados, también podría usar una de ellas:

• Compare su precio estimado con el precio estimado de su casa en un estimador de valor de la casa en línea, como Zillow o Redfin. Sin embargo, tome estas estimaciones con un grano de sal, ya que aún no son un medidor confiable.,
• pida a un agente de bienes raíces una estimación de precios gratuita
• La Opinión de un tasador es el método más preciso. Si planea ir a la ruta de venta por propietario, esto puede valer la pena, a pesar de que cuesta aproximadamente 4 400 a 5 500.

hacer tus propios comps te da una idea decente del valor, sin costo u obligación. Además, puede ser divertido e informativo obtener una comprensión más profunda de los valores de las casas de sus vecinos, y los suyos propios.