Bienes Raíces Comerciales (CRE)

Los Fundamentos de bienes Raíces Comerciales

Comercial inmobiliario, junto con bienes raíces residenciales constituyen los dos principales categorías de bienes inmuebles. Las propiedades residenciales incluyen estructuras reservadas para la habitación humana y no para uso comercial o industrial. Como su nombre lo indica, los bienes raíces comerciales se utilizan en el comercio, y las propiedades de alquiler de unidades múltiples que sirven como residencias para los inquilinos se clasifican como actividad comercial para el propietario.,

Los bienes raíces comerciales se clasifican típicamente en cuatro clases, dependiendo de la función:

1. espacio de oficina;
2. Uso industrial;
3. alquiler multifamiliar; y
4. venta al por menor.

las categorías individuales también pueden clasificarse. El espacio de oficinas, por ejemplo, a menudo se caracteriza como clase A, Clase B o clase C.

• La Clase A representa los mejores edificios en términos de estética, edad, calidad de la infraestructura y ubicación.,
• Los edificios de Clase B suelen ser más antiguos y no son tan competitivos en cuanto a precios como los edificios de clase A. Los inversores a menudo se dirigen a estos edificios para su restauración.
• Los edificios de Clase C son los más antiguos, generalmente mayores de 20 años de edad, ubicados en áreas menos atractivas, y necesitan mantenimiento.

tenga en cuenta que algunos de zonificación y licencias de autoridades de romper las propiedades industriales—sitios que se utilizan para la fabricación y producción de bienes, especialmente de las mercancías—, pero la mayoría lo consideran un subconjunto de bienes raíces comerciales.,

arrendamientos comerciales

algunas empresas son propietarias de los edificios que ocupan. Sin embargo, el caso más típico es que la propiedad comercial está arrendada. Por lo general, un inversor o grupo de inversores es propietario del edificio y cobra el alquiler de cada negocio que opera allí. Las tarifas de arrendamiento comercial—el precio para ocupar un espacio durante un período establecido-se cotiza habitualmente en dólares anuales de alquiler por pie cuadrado. Por el contrario, las tasas de bienes raíces residenciales cotizan como una suma anual o un alquiler mensual.,

los arrendamientos comerciales suelen tener una duración de un año a 10 años o más, y el espacio de oficinas y tiendas suele tener un promedio de entre cinco y 10 años. Esto se puede contrastar con más arrendamientos residenciales anuales o mensuales a corto plazo.

en un estudio de 2017 realizado por la firma de analistas de mercado inmobiliario CBRE Group, Inc., analista Alex Krasiov encontró que el plazo-duración-de un contrato de arrendamiento era proporcional al tamaño del espacio que se alquila. Además, los datos mostraban que los arrendatarios entrarían en arrendamientos largos para fijar los precios en un entorno de mercado en alza., Pero ese no es su único factor impulsor. Algunos inquilinos con requisitos para espacios grandes entrarán en arrendamientos largos debido a la disponibilidad limitada de la propiedad que se adapte a sus necesidades.

hay cuatro tipos principales de arrendamientos de propiedades comerciales, cada uno de los cuales requiere diferentes niveles de responsabilidad por parte del propietario y el inquilino.

• un arrendamiento de una sola red hace que el inquilino sea responsable del pago de impuestos a la propiedad.
• un arrendamiento de doble red (NN) hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos a la propiedad y el seguro.,
• Un contrato de arrendamiento de triple red (nnn) hace que el inquilino sea responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento.
• bajo un contrato de arrendamiento bruto, el inquilino paga solo el alquiler, y el propietario paga los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento del edificio.

administrar bienes raíces comerciales

poseer y mantener bienes raíces comerciales arrendados requiere una gestión completa y continua por parte del propietario., Es posible que los propietarios deseen contratar a una empresa de administración de bienes raíces comerciales para ayudarlos a encontrar, administrar y retener a los inquilinos, supervisar los arrendamientos y las opciones de financiamiento, y coordinar el mantenimiento y la comercialización de la propiedad. El conocimiento especializado de una compañía de administración de bienes raíces comerciales es útil ya que las reglas y regulaciones que rigen dicha propiedad varían según el estado, el condado, el municipio y la industria, y el tamaño.

a menudo, el propietario debe encontrar un equilibrio entre maximizar los alquileres y minimizar las vacantes y la rotación de los inquilinos., El volumen de negocios puede ser costoso para los propietarios de CRE porque el espacio debe adaptarse para satisfacer las necesidades específicas de los diferentes inquilinos, por ejemplo, si un restaurante se está mudando a una propiedad una vez ocupada por un estudio de yoga.

Invertir en bienes Raíces Comerciales

Invertir en bienes raíces comerciales pueden ser lucrativos y sirven como una cobertura contra la volatilidad del mercado de valores. Los inversores pueden ganar dinero a través de la apreciación de la propiedad cuando venden, pero la mayoría de las ganancias provienen de los alquileres de los inquilinos.,

Inversión Directa

los inversores pueden utilizar inversiones directas donde se convierten en propietarios a través de la propiedad física. Las personas más adecuadas para la inversión directa en bienes raíces comerciales son aquellos que tienen una cantidad considerable de conocimientos sobre la industria o que pueden emplear empresas que lo hacen. Las propiedades comerciales son una inversión inmobiliaria de alto riesgo y alta recompensa. Tal inversor es probable que sea una persona de alto patrimonio neto, ya que la inversión en CRE requiere una cantidad considerable de capital.,

la propiedad ideal se encuentra en una zona con baja oferta de CRE y alta demanda que le dará tarifas de alquiler favorables. La fortaleza de la economía local de la zona también afecta el valor de la compra de CRE.,

inversión indirecta

alternativamente, los inversores pueden invertir en el mercado comercial indirectamente a través de la propiedad de varios valores de mercado, como fideicomisos de inversión inmobiliaria (Reit), fondos cotizados (ETF) que invierten en acciones relacionadas con la propiedad comercial, o invirtiendo en empresas que se adaptan al mercado inmobiliario comercial, como bancos y agentes inmobiliarios.

ventajas de los bienes raíces comerciales

Una de las mayores ventajas de los bienes raíces comerciales son las atractivas tarifas de arrendamiento., En áreas donde la cantidad de nuevas construcciones está limitada por la tierra o la ley, los bienes raíces comerciales pueden tener rendimientos impresionantes y considerables flujos de efectivo mensuales. Los edificios industriales generalmente se alquilan a una tarifa más baja, aunque también tienen costos generales más bajos en comparación con una torre de oficinas.

Los bienes raíces comerciales también se benefician de contratos de arrendamiento comparativamente más largos con los inquilinos que los bienes raíces residenciales. Esta larga duración de arrendamiento le da al titular de bienes raíces comerciales una cantidad considerable de estabilidad de flujo de efectivo, siempre y cuando los inquilinos a largo plazo ocupen el edificio.,

además de ofrecer una fuente estable y rica de ingresos, los bienes raíces comerciales ofrecen el potencial de apreciación del capital, siempre y cuando la propiedad esté bien mantenida y actualizada. Y, como todas las formas de bienes raíces, es una clase de activos distinta que puede proporcionar una opción de diversificación efectiva para una cartera equilibrada.

desventajas de bienes raíces comerciales

Las Reglas y regulaciones son los principales factores disuasorios para la mayoría de las personas que desean invertir en bienes raíces comerciales directamente., Los impuestos, los mecanismos de compra y las responsabilidades de mantenimiento de las propiedades comerciales están enterrados en capas de jerga legal. Estos requisitos cambian según el estado, el condado, la industria, el tamaño, la zonificación y muchas otras designaciones. La mayoría de los inversores en bienes raíces comerciales tienen conocimientos especializados o una nómina de personas que lo hacen.

otro obstáculo es el mayor riesgo que trae consigo la rotación de inquilinos, especialmente relevante en una economía donde los cierres inesperados de tiendas dejan las propiedades vacantes con poco aviso previo.,

con las residencias, los requisitos de instalaciones de un inquilino generalmente reflejan los de los inquilinos anteriores o futuros. Sin embargo, con una propiedad comercial, cada inquilino puede tener necesidades muy diferentes que requieren una renovación costosa. El propietario del edificio tiene que adaptar el espacio para acomodar el comercio especializado de cada inquilino. Una propiedad comercial con una vacante baja pero una alta rotación de inquilinos aún puede perder dinero debido al costo de las renovaciones para los inquilinos entrantes.,

para aquellos que buscan invertir directamente, comprar una propiedad comercial es una propuesta mucho más costosa que una propiedad residencial. Además, mientras que los bienes raíces, en general, se encuentran entre las clases de activos más ilíquidas, las transacciones para edificios comerciales tienden a moverse especialmente lentamente.,