Hvis du har brugt lidt tid på at søge investeringshuse, har du sandsynligvis stødt på artikler eller fora, der diskuterer fordelene ved nøglefærdige egenskaber. Folk er temmelig lidenskabelige i begge ender af diskussionen.
i denne artikel vil jeg dele min erfaring med at købe nøglefærdige ejendomme gennem to forskellige typer virksomheder, fordele og ulemper ved hver, og hvordan man bestemmer, om denne investeringsmetode giver mening for dig.lad os først definere, hvad en nøglefærdig egenskab selv er.,
Hvad er en nøglefærdig ejendom?
definitioner varierer lidt, men de fleste vil være enige om, at en nøglefærdig ejendom er en, der er fuldt rehabbed og rent-ready. Alt hvad du skal gøre er helt bogstaveligt “drej nøglen” for at låse hoveddøren op. Din nye lejer kan flytte ind i dag, og der er ingen forsinkelse fra når du underskriver den stiplede linje.
fordele af nøglefærdige egenskaber
- ejendommen er i lejeklar stand. Processen med at få en lejer skal være temmelig problemfri.
- Der bør være minimale reparationer eller renoveringer nødvendige på ejendommen.,
- i de første par år forventes det, at reparationsomkostningerne skal være meget lave, da nøglefærdige egenskaber ofte for nylig er renoveret. Dette kan resultere i en stærk likviditet i de første mange år.
ulemper ved nøglefærdige egenskaber
- nøglefærdige egenskaber kan være på den dyrere side i investering i fast ejendom, der kræver flere investeringer på forhånd. Dette er ofte drevet af det høje niveau af rehab og reparation.
- det højere prispunkt for en nøglefærdig ejendom efterlader ikke meget, hvis nogen, yderligere egenkapital ud over udbetalingen., Det er ofte, hvor du hører, at der er “ingen tilbud” fra nogle investorer, der foretrækker at rette ejendomme selv.
Der er virksomheder, der specialiserer sig i nøglefærdige ejendomsinvesteringer over hele landet. Jeg har fundet, at den største koncentration af ejendomme synes at være i Midtvesten, og Sydøstlige byer, såsom Indianapolis, Memphis, Birmingham og Kansas City — alle de markeder, hvor Roofstock har ejendomme til salg.,
De to typer af nøglefærdige virksomheder
jeg har førstehånds erfaring med at købe fra en traditionel nøglefærdige selskab og købe en nøglefærdig ejendom på Roofstock.
Jeg valgte at købe nøglefærdige ejendomme, fordi jeg bor meget langt fra de markeder, hvor jeg ønskede at investere. Jeg var helt ny inden for investering i fast ejendom, så det var vigtigt for mig at købe ejendomme, der skulle være lav vedligeholdelse og straks lejeklar., Mine indkøb hos både Rooftstock og det traditionelle turnkey-firma fungerede godt, så jeg ville dele de to typer oplevelser, jeg har haft.
Experience 1: Den traditionelle nøglefærdige selskab
jeg har købt en ejendom gennem en af de større og mere traditionelle nøglefærdige virksomheder derude, der fokuserer på en række centrale markeder i Midtvesten. Der er to arme af virksomheden:
- en, der håndterer køb, rehabbing og salg af ejendommen.
- en anden, der håndterer ejendomsadministrationsaspektet, dvs., leasing, omsætning og år-til-år generel vedligeholdelse.
Sådan fungerer processen:
turnkey-selskabet køber Fi upperser-overdel til priser under markedet. Derefter genoptræder de egenskaberne, som kan omfatte udskiftning af betydelige systemer, såsom tag, HVAC, elektrisk, VVS, gulve, og større køkkenapparater. Endelig, de markedsfører og sælger de fornyede ejendomme til investorer, der leder efter lejeklare boliger. De dyrker også lejere og administrerer ejendommen fremadrettet.,
med hensyn til budgettering af forventninger opererer nøglefærdige virksomheder typisk i et specifikt prispunkt på markedet. Forvent at finde boliger i beslagene $100K, $125K og $ 150K. Hvis du planlægger at bruge finansiering, skal du huske, at de fleste långivere typisk kræver en 20% -25% udbetaling for investeringsejendomme.
ejendommen jeg valgte var en tre-værelses, to-badeværelse hjem for $125K, beliggende i Memphis. Jeg har fundet, at en ~ 1500 kvadratmeter hjem med tre soveværelser og to bade, leje mellem $1,000-$1,250 per måned, er meget tiltalende for lejere. Jeg har ikke haft problemer med at holde det beskæftiget.,
den faktiske købsoplevelse var temmelig glat. I løbet af et par måneder, da forskellige ejendomme blev renoveret, sendte virksomheden mig en digital pjece om hvert hjem. Disse hæfter indeholdt oplysninger såsom salgspris og foreslået leje. Jeg kiggede igennem omkring et dusin hæfter, før jeg fandt den rigtige ejendom. Lukkeprocessen lignede meget den proces, jeg oplevede med Rooftstock, som jeg diskuterer detaljeret senere.,
erfaring 2: det utraditionelle nøglefærdige selskab
den anden type nøglefærdige firma derude ligner relativt det, der er beskrevet ovenfor, men i stedet for at tilbyde interne ejendomsadministrationstjenester fokuserer de udelukkende på erhvervelse, rehabilitering og salg. De er derefter afhængige af markedspladser som Tagstok for at markedsføre egenskaberne og forbinde dem med købere. (Tip: en af de mange fordele ved at købe en investeringsejendom gennem Rooftstock er, at de sætter købere op med en undersøgt lokal ejendomsadministrator).,
et af de boliger, jeg købte gennem Rooftstock, var i denne kategori. Det var på $ 100K prispunkt og ligger lige uden for Metro Atlanta.
Jeg var meget imponeret over Rooftstocks købsproces, som du kan læse alt om lige nedenfor.selvom pengestrømmen for rooftstock-ejendommen har været sammenlignelig med den, jeg købte gennem turnkey-selskabet, har apprecieringen på rooftstock-ejendommen været meget højere. Dette skyldes, at Atlanta ejendomsmarkedet har oplevet en betydelig vækst på tværs af hjem priser, leje satser og befolkning.,
er en nøglefærdig ejendom rigtige for dig?
Når det kommer til dette spørgsmål, har jeg fundet ud af, at der er tre hovedlejre:
- dem, der foretrækker at håndtere renoveringerne selv for at holde købsprisen så lav som muligt.
- De, der leder efter en leje, der er klar til at gå fra dag .t. De er ofte kort tid og har kontanter til rådighed til at investere.
- dem, der er et sted i midten.
den første gruppe kan sige, at nøglefærdige er for dyrt. De er generelt gung-ho om at håndtere det hele selv eller med deres selvmonterede team.,
den anden gruppe kan leve meget langt væk fra rentable lejemarkeder, som jeg gør, eller har deres hænder fulde med deres primære job. For eksempel kan en travl professionel i Ne.York City muligvis ikke have råd til at investere lokalt, men havde råd til en lejebolig på et marked som Indianapolis eller Atlanta. Og den samme persons tid kan være bedre brugt på at fokusere på deres arbejde i stedet for at lægge nye gulve, rive vægge ud eller installere Toiletter.
alle andre har tendens til at falde et sted i midten., De er interesseret i at investere i fast ejendom, og de ønsker at finde et firma, der kan hjælpe dem med at nå deres lejemål.
nøglefærdige egenskaber er lavet til dem, der falder ind i anden og tredje gruppe.
det er her Rooftstock kom i spil for mig.
Rooftstocks praktiske købsproces
Rooftstock er ikke udelukkende et nøglefærdigt firma, men dets online markedsplads inkluderer et afsnit af nøglefærdige egenskaber.
Hvis du navigerer til markedspladsen, vil du bemærke et “nøglefærdigt” filter øverst.,
disse egenskaber er professionelt renoverede boliger, der leveres med 1 års garanti til service eller udskiftning af problemer som VVS, elektriske apparater og apparater. Vælg kun nøglefærdige udbydere kvalificerer sig til dette program og skal have en positiv salgshistorik med Rooftstock. Ejendomme er for nylig renoveret med det mål at have lidt eller ingen udskudt vedligeholdelse.
Med Rooftstock er systemet oprettet meget som online shopping. Når du har undersøgt markedet, kvarteret og hjemmet, er du klar til at købe.,
se på denne nøglefærdige ejendom, som jeg fandt i dag på siteebstedet:
dette Indianapolis-hjem kan prale af moderne funktioner og et tiltalende look for 2019. Lad os sige, at du vil købe denne ejendom.indtast din pris (jeg indtastede $ 66,499, vist ovenfor) og lad tilbuddet flyve. Sælgeren vender tilbage til dig inden for et par dage og accepterer, afviser eller kommer tilbage med et alternativt tilbud.
at købe lejeboliger på Rooftstock er så let., Holdet vil guide dig fra start til slut, herunder at anbefale långivere, forsikringsudbydere og ejendomsadministrationsselskaber — som alle er blevet undersøgt af Rooftstock.
Jeg har personligt gennemgået denne proces tre gange med Rooftstock og kan tale med den lette transaktion for hver. (Find ud af, hvordan det er at købe tre investeringsejendomme på en dag i min Rooftstock-gennemgang.)
er du klar til at købe en nøglefærdig ejendom?
at købe nøglefærdige lejeboliger har været en stor del af min investeringssucces., At have en leje med meget få problemer i de første par år har været en fantastisk måde at få mine fødder våde uden at føle, at jeg er overvældet. Det månedlige afkast og pengestrømme har også været stærkt.
Hvis du er klar til at hoppe ind i investering i fast ejendom, kan turnkey avenue være en god rute for dig. Rooftstock har et stort udvalg af ejendomme i et væld af markeder, der kan hjælpe dig med at nå dine investeringsmål.
Jeg vil forlade dig med denne afsluttende tanke: Jeg vil aldrig hævde, at nøglefærdige udlejningsejendomme er den No. 1 mest lukrative måde at investere i fast ejendom., Det er kun en af mange, mange måder at investere. Hvis du sammensætter dit eget hold, finder aftalen selv og kan lide at svinge en hammer, kan afkastet være bedre.
for mig har køb gennem Rooftstock såvel som det andet traditionelle nøglefærdige firma været en fantastisk måde at komme i gang med investering i fast ejendom med minimal hovedpine.
selvom jeg bor halvvejs rundt om i verden fra mine investeringer, kan jeg sove komfortabelt ved at vide, at kvalificerede lokale teams administrerer disse solide egenskaber for mig.,
det er en temmelig vidunderlig følelse.