Hvad er certifikatet for belægning, og hvorfor er det så stort?

Når du køber i Ne.York City, skal du gøre din forskning. Et af de dokumenter, du har brug for at slå op, er certifikatet for belægning (C of O), og det bør ikke overses. Den angiver, hvordan en bygning kan bruges—og dækker både den type brug, som bygningen er udlagt til, såsom erhverv eller bolig, og også hvor mange boliger der er tilladt på adressen.,

det lyder måske ikke så vigtigt, men det har faktisk beføjelse til at vinde retssager, afslutte forhandlinger eller sætte kibosh på dit pant. Uanset om du køber eller renoverer, vil du gerne vide, at dine fremtidige planer for bygningen er tilladt. Når du lejer-hvis Belægningsbeviset ikke stemmer overens med bygningens brug – har din udlejer ingen lovlig ret til at indsamle husleje.,

Der er også et dokument kaldet et midlertidigt certifikat for belægning, hvilket betyder, at en bygning er sikker at bo i, men stadig har noget fremragende arbejde at gøre eller tilladelser til at få, før en C of O tildeles.

Hvad gør en C af O og en TCO sådan en big deal?

uden et dokument kan ingen lovligt besætte en bygning, så hvis du er i en bygning, der ikke har disse dokumenter, undtagen i nogle sjældne tilfælde, risikerer du, at byen udsteder en ledig ordre.

Ikke sikker på din bygnings status?, Du kan slå op enhver ejendom S C af O gennem byens bygninger informationssystem. Hvis du er lejer, er byrden på din udlejer for at rette enhver manglende dokumentation, og de kan ikke hente leje fra dig, hvis der ikke er nogen C of O eller TCO.

Mangel på C O kan skade din finansiering

Hvis du er i færd med at købe en lejlighed i en bygning, og har fundet ud af, at den mangler en C O eller TCO, du vil have det rettet med det samme.

“du ønsker ikke at arve andres juridiske messer,” siger Dean Roberts, en ejendomsadvokat hos firmaet Norris McLaughlin., For startere, problemer eller forsinkelser med C of O kan smide din pant proces. Banker har brug for mindst en TCO for at udstede finansiering.

“Vi kan betragte en TCO for et realkreditlån, men yderligere betingelse for lånet godkendelse kan være påkrævet, såsom kontrol af TCO og validering af, at de datoer, der ikke udløber før lånet sidste dato,” siger Brittney Baldwin, vice president og lån officer ved National Cooperative Bank (og en Mursten Underground sponsor). Vurderinger og under guidelinesriting retningslinjer ville være nødvendigt at være opfyldt så godt.,

hvad udløser en ændring i C af O?

Der er et par almindelige scenarier, hvor købere kan løbe ind i C of O-problemer. Det er ofte et problem med rækkehuse, der kan være blevet opgraderet for at skabe yderligere boligareal. En to-familie forvandlet til en tre-familie ville typisk brug for en ny C af O, men du kan finde ejere, der forsømte dette trin.

Hvis du laver betydelige renoveringer eller køber en fi upperer-øvre med det formål at starte i omfattende arbejde, skal du muligvis opdatere C of O, ud over at få alle de nødvendige tilladelser.,

enhver renovering, der skaber en ændring i antallet af værelser eller en ændring i brugen af pladserne, kræver en tilladelse, hvilket betyder, at det er værd at kontrollere, om en ændring i belægning er udløst. En kvalificeret arkitekt vil være i stand til at gennemgå dine planer og flag eventuelle problemer.

hvilke nye udviklingskøbere har brug for at vide

c af O-problemer har også en tendens til at bageste hovedet for købere i nye byggebygninger, som muligvis har en TCO, men kan ikke få et afsluttet certifikat for belægning, før de er færdige.,

“du vil opdage, at C of O altid er et bevægeligt mål, når det kommer til at ankomme, så gør deres bedste for at estimere, stimulere og holde folk i transaktionen,” siger Nicholas Palance, grundlægger og Administrerende Direktør for Nicholas Palance Real Estate.

for at undgå besvær og udgifter, der følger med en forsinket indflytningsdato (såsom behovet for opbevaring og omkostningerne ved midlertidige grave), kan det være værd at tilføje yderligere tre måneder på den dato, en udvikler giver dig til en bygnings godkendelse.

købere kan bruge dem til gearing.,

Palance påpeger, at det er især vigtigt at holde øje med TCO-udløbsdatoer.

“Jeg havde en aftale på 10 millioner dollars afsporet, fordi en udløbet TCO-fornyelse kom en dag efter, at køberen var i stand til at gå ud af kontrakten. I et faldende marked giver en trukket proces en mulighed for køberen at genforhandle en lavere pris med gearing af at gå væk. I mange tilfælde kan dette undgås,” siger han.,

Der er også situationer, hvor en bygning C, O, kan være unøjagtige, for eksempel, hvis du har en ejerlejlighed konvertering, hvor bygherren kun har opnået en TCO, eller co-op-bygninger, der på en eller anden måde i strid med C af O. husk, at i modsætning til ejerlejligheder, enkelte lejligheder i co-op-bygninger ikke har Certifikater på Plads; der er simpelthen en C O for hele bygningen, hvilket betyder at din skæbne kan være i ledelsens hænder.,

sådan rettes C af O-problemer

den nemmeste løsning er at ansætte en erfaren fremskynder for at hjælpe med at fremskynde papirarbejdet og de omkostninger, der vil variere afhængigt af sværhedsgraden af problemet. “Det er et problem, der kan løses, forudsat at overtrædelsen ikke er så forfærdeligt, at det er en trussel mod sikkerhed eller sundhed,” siger Roberts.

normalt vil ethvert C of O-problem overflade i titelsøgningen. “Det er en af de ting, der skal løses godt, før du lukker. Som køber skal du først vurdere, hvor alvorligt problemet er, og se, om det kan rettes,” siger Roberts., En løsning er at få sælgeren til at lægge penge til side i escro.for at give dig mulighed for at løse problemet. Ekspedienter arbejder ikke gratis.tidligere versioner af denne artikel omfattede skrivning og rapportering af Virginia K. Smith.