Når du får et prioritetslån, kan du tro, at långiveren vil holde og servicere dit lån, indtil du betaler det eller sælger dit hjem. Det er ofte ikke tilfældet. I dagens marked købes og sælges ofte lån og rettigheder til at servicere dem. I mange tilfælde er det firma, du sender din betaling til, ikke det firma, der ejer dit lån.,
et hjem er et af de dyreste køb, du foretager, så det er vigtigt at vide, hvem der håndterer dine betalinger, og at din realkreditkonto administreres korrekt. Federal Trade Commission( FTC), nationens forbrugerbeskyttelsesagentur, vil have dig til at vide, hvad en panteservicer gør, og hvad dine rettigheder er.,
Pant Servicevirksomheder: Deres Ansvar, og Dine Rettigheder
En pant serviceudbyder er ansvarlig for dag-til-dag styring af dit realkreditlån, lån, konto, herunder indsamling og kreditering af din månedlige lån betalinger, og håndtering af din spærret konto, hvis du har en. Serviceren er hvem du kontakter, hvis du har spørgsmål om din realkreditlån konto.
spærrede konti
en spærrede konto er en fond indehaves af din servicer, som du betaler ind for ejendomsskatter og husejere forsikring. Din escro.betaling typisk er en del af din månedlige pant betaling., Serviceren bruger derefter din escro. – konto til at betale dine skatter og forsikringer, når de forfalder i løbet af året. Hvis du ikke har en escro. – konto, skal du selv foretage disse betalinger.
Hvis din pant servicer administrerer en depotet konto for dig, føderale lovgivning kræver servicer at foretage depotet betalinger for skatter, forsikring og andre escro .ed elementer til tiden., Inden for 45 dage efter oprettelse af konto, låneservicereren skal give dig en erklæring, der klart itemizes de anslåede skatter, forsikringspræmier og andre forventede beløb, som skal betales over de næste 12 måneder, og de forventede datoer og samlede værdi af disse betalinger.panteservicen er også forpligtet til at give dig en gratis årlig erklæring, der beskriver aktiviteten på din spærrede konto, viser for eksempel din kontosaldo og afspejler betalinger for dine ejendomsskatter, husejere forsikring og andre spærrede varer.,
overførsel af service
Hvis dit lån overføres til en ny servicer, får du generelt to meddelelser: den ene fra din nuværende panteservice; den anden fra den nye servicer. I de fleste tilfælde skal din nuværende servicer underrette dig mindst 15 dage før overførselsdatoen, medmindre du har modtaget en skriftlig overførselsmeddelelse ved afregning. Ikrafttrædelsesdatoen er, når den første pantebetaling forfalder på den nye servicers adresse. Den nye servicer skal underrette dig inden 15 dage efter ikrafttrædelsesdatoen for overførslen.,s accepterer din realkreditlån betalinger
der er en 60-dages afdragsfri periode efter overførslen: i løbet af denne periode kan du ikke blive opkrævet et sent gebyr, hvis du fejlagtigt sender din pantebetaling til den gamle servicer.,
overførsel af ejerskab af lån
ejerskab og servicerettigheder til dit lån kan håndteres af et selskab eller to. Hvis ejerskabet af din lånet er overført, den nye ejer skal give dig en meddelelse, der indeholder:
- navn, adresse og telefonnummer på den nye ejer af lån
- den dato den nye ejer tager besiddelse af lån
- den person, der er bemyndiget til at modtage meddelelser og kan løse problemer om lån betalinger
- hvor overdragelsen af ejendomsretten er registreret.,
den nye ejer skal give dig denne meddelelse inden for 30 dage efter at have taget lånet i besiddelse. Det er i tillæg til eventuelle meddelelser, du måtte få om overførsel af servicerettigheder til dit lån.
udstationering af betalinger
serviceren skal kreditere en betaling til din lånekonto fra den dag, den modtages. Nogle forbrugere har klaget over, at de er blevet opkrævet for sent gebyrer, selv når de ved, at de har foretaget deres betalinger til tiden. For at beskytte dig selv skal du føre detaljerede fortegnelser over, hvad du har betalt, herunder faktureringserklæringer, annullerede checks eller bankkontoudtog., Du kan også være i stand til at tjekke din konto historie online. Hvis du har en tvist, skal du fortsætte med at foretage dine pantebetalinger, men underrette serviceren skriftligt (se eksempel på klagebrev) og opbevare en kopi af dit brev og eventuelle bilag til dine poster. Send din korrespondance med certificeret mail til den adresse, der er angivet af serviceren, og anmod om en returkvittering. Du kan også ønske at fa .e eller e-maile dit brev og eventuelle bilag. Sørg for at følge alle instruktioner, som serviceren har leveret, og bekræft fa .nummeret eller e-mail-adressen, før du sender dit brev., Opbevar en kopi af sendebekræftelser, kvitteringsbekræftelser og e-mail-svar.
Force Placed Insurance
det er vigtigt at opretholde den krævede ejendomsforsikring i dit hjem. Hvis du ikke gør det, kan din servicer købe forsikring på dine vegne. Denne type politik er kendt som force placed forsikring. Det koster normalt mere end typisk forsikring, selvom det giver mindre dækning. Det primære formål med en kraft placeret politik er at beskytte pant ejer.
læs al korrespondance fra din panteservice., Din pant servicer kan bede om, at du giver en kopi af din ejendom forsikringspolice. Reager straks på anmodninger om ejendomsforsikring, og opbevar kopier af hvert dokument, du sender til din panteservicer.
Hvis du mener, at der er en papirarbejdsfejl, og at din dækning er tilstrækkelig, skal du give en kopi af din forsikringspolice til din servicer. Når serviceren korrigerer fejlen, fjerner den kraftplacerede dækning og refunderer omkostningerne ved den kraftplacerede politik, skal du sørge for at fjerne eventuelle sene gebyrer eller renter, du blev opkrævet som følge af dækningen.,
gebyrer
Læs dine faktureringsopgørelser omhyggeligt for at sikre, at eventuelle gebyrer, som servicemedarbejderen opkræver, er legitime, herunder gebyrer, der måtte være godkendt af dig eller realkreditaftalen til at betale for en tjeneste. Hvis du ikke forstår, hvad gebyrer er for, skal du sende en skriftlig forespørgsel, der beder om en specificering og forklaring. Også, hvis du kalder din realkreditlån serviceudbyder for at bede om en tjeneste, som faxe kopier af lånedokumenter, skal du sørge for at spørge, om der er et gebyr for den service, og hvor meget det er.,
særlige overvejelser for lån i standard
Hvis du undlader at foretage en eller flere betalinger på dit realkreditlån, er dit lån i standard. Serviceren kan derefter bestille “standardrelaterede tjenester” for at beskytte ejendommens værdi. Disse tjenester kan omfatte ejendomsinspektioner for at sikre, at du stadig bor i hjemmet og vedligeholder ejendommen. Hvis ejendommen ikke bliver ordentligt vedligeholdt, servicer kan bestille “ejendom bevarelse tjenester,” ligesom græsslåning, landskabspleje og reparation eller boarding op brudte vinduer og døre., Omkostningerne til disse tjenester, som kan tilføje op til hundreder eller tusinder af dollars, debiteres din lånekonto. Hvis serviceren begynder at afskærme din ejendom, vil yderligere omkostninger som advokatgebyrer, ejendomstitelsøgningsgebyrer og andre gebyrer for mailing og udstationering af afskærmningsmeddelelser blive opkrævet på din lånekonto. Det kan tilføje hundreder eller tusinder af dollars mere til dit lån, og gøre det endnu vanskeligere for dig at bringe lånet nuværende og undgå afskærmning.
Hvis du befinder dig i denne situation, skal du holde kontakten med din servicer., Servicers har forskellige politikker om, hvornår de vil bestille standard-relaterede tjenester. Nogle bestiller muligvis ikke ejendomsinspektioner eller ejendomsbevaringsarbejde, hvis du fortæller dem hver måned, at du stadig bor i hjemmet, holder det godt vedligeholdt, og arbejder med dem for at løse standard på din konto. Alligevel er det vigtigt at gennemgå dine faktureringsopgørelser omhyggeligt og stille spørgsmålstegn ved ekstra gebyrer., Hvis gebyrer vises på din erklæring under Generelle overskrifter som “andre gebyrer” eller “virksomhedsfremskrivninger”, skal du kontakte din servicer – skriftligt – så hurtigt som muligt for at få en forklaring på disse gebyrer og en grund til, at de er blevet debiteret din konto.
kæmper du for at foretage dine Pantebetalinger?
Hvis du kæmper for at foretage dine pantebetalinger – eller du har savnet betalinger – skal du kontakte din servicer. Det er vigtigt at holde kommunikationslinjerne åbne, når du forsøger at løse problemer med din konto., Hvis du har svært ved at nå eller arbejde med din serviceudbyder, kalder 1-888-995-HÅBER for gratis personlig rådgivning fra bolig rådgivning agenturer, der er certificeret af det AMERIKANSKE Department of Housing and Urban Development (HUD). Denne nationale hotline-Åben 24/7-drives af Homeo .nership Preservation Foundation, et nonprofit-medlem af HOPE no.Alliance of mortgage industry-medlemmer og HUD-certificerede rådgivningsbureauer. For gratis vejledning online, besøg www.hopenow.com.,
Payoff Statement
en payoff-erklæring er et dokument, der angiver det beløb, der er nødvendigt for at betale et lån fuldt ud. Generelt skal servicere give dig denne erklæring, hvis du beder om det og følger instruktionerne. Din servicer skal afgive erklæringen inden for rimelig tid-generelt 5 hverdage – efter at have modtaget din anmodning.,Payoff udsagn
forespørgsler og tvister
i henhold til føderal lov, skal din pant servicer reagere hurtigt på skriftlige forespørgsler, kendt som “kvalificerede skriftlige anmodninger” (Se eksempel klage brev). Hvis du mener, at du er blevet opkrævet en straf, forsinket gebyr eller et andet gebyr ved en fejltagelse, eller hvis du har andre problemer med servicering af dit lån, skal du skrive til din servicer. Medtag dit kontonummer og forklar, hvorfor du mener, at din konto er forkert. Send din korrespondance til den adresse, som serviceren angiver for kvalificerede skriftlige anmodninger.,
serviceren skal sende dig en skriftlig bekræftelse inden for 20 hverdage efter modtagelse af din forespørgsel. Derefter skal serviceren inden for 60 arbejdsdage rette din konto eller bestemme, at den er nøjagtig. Serviceren skal sende dig en skriftlig meddelelse om den handling, den har truffet, og hvorfor, samt navn og telefonnummer på nogen, der skal kontaktes.
træk ikke noget omtvistet beløb fra din pantebetaling. Din servicer kan betragte dette som en delvis betaling og nægte at acceptere den., Din betaling kan blive returneret til dig eller sat i en “spænding” eller “hold” konto, indtil du giver resten af betalingen. På den ene eller anden måde kan din servicer opkræve et sent gebyr eller hævde, at dit pant er i standard og starte afskærmning.
prøve klage brev
Her er en prøve kvalificeret skriftlig anmodning. Brug dette format til at behandle klager i henhold til Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA).,
Prøve Tvist Brev til Kredit Præsidiet
Dato
Dit Navn
Din Adresse,
Din By, Stat, Zip-KodeEmne: Dit lån antallet
obs: KundeserviceNavn på Lån Servicevirksomheden
Adresse
By, Stat, Zip-KodeDette er et “kvalificeret skriftlig anmodning” i henhold til § 6 i Fast Ejendom Procedurer til Afvikling Act (RESPA).
Jeg skriver til:
beskriv problemet eller det spørgsmål, du har, og / eller hvilken handling du mener skal tages.
vedhæft kopier af alle relaterede skriftlige materialer.,
beskriv eventuelle samtaler med kundeservice om problemet og til hvem du talte.
beskriv eventuelle tidligere trin, du har taget, eller forsøg på at løse problemet.Angiv et telefonnummer, hvis en kundeservicerepræsentant ønsker at ringe til dig.
Jeg forstår, at i henhold til Afsnit 6 i RESPA skal du bekræfte min anmodning inden for 20 arbejdsdage og skal forsøge at løse problemet inden for 60 arbejdsdage.,
med venlig Hilsen
Dit navn
Fair inkasso
Ved lov, en inkassovirksomhed er en person, der jævnligt indsamler gæld til andre. Din pant servicer betragtes som en inkasso, hvis dit lån var i standard, når servicer erhvervet det. Hvis det er tilfældet, har du yderligere rettigheder.