Commercial Real Estate (CRE)

Hvad Er Commercial Real Estate (CRE)?

erhvervsejendomme (CRE) er ejendom, der udelukkende bruges til forretningsrelaterede formål eller til at levere et arbejdsområde snarere end som boligareal, hvilket i stedet ville udgøre boligejendomme. Oftest lejes erhvervsejendomme til lejere for at udføre indkomstskabende aktiviteter. Denne brede kategori af fast ejendom kan omfatte alt fra en enkelt butiksfront til et stort indkøbscenter.,

Erhvervsejendomme omfatter flere kategorier, såsom forhandlere af alle slags, kontorer, hoteller & resorts, bånd indkøbscentre, restauranter, og sundhedsfaciliteter.

Det Grundlæggende i Erhvervsejendomme

Commercial real estate sammen med fast ejendom til beboelse, udgør de to primære kategorier af fast ejendom. Boligejendomme inkluderer strukturer, der er forbeholdt menneskelig beboelse og ikke til kommerciel eller industriel brug. Som navnet antyder, erhvervsejendomme bruges i handel, og lejeboliger med flere enheder, der tjener som boliger for lejere, klassificeres som kommerciel aktivitet for udlejer.,

erhvervsejendomme er typisk kategoriseret i fire klasser, afhængigt af funktion:

1. kontorlokaler;
2. industriel brug;
3. multi-familie udlejning; og
4. detailhandel.

individuelle kategorier kan også klassificeres yderligere. Kontorlokaler er for eksempel ofte karakteriseret som klasse A, klasse B eller klasse C.

• klasse A repræsenterer de bedste bygninger med hensyn til æstetik, alder, infrastrukturkvalitet og placering.,
• klasse B-bygninger er normalt ældre og ikke så konkurrencedygtige—prismæssigt-som klasse A—bygninger. Investorer målretter ofte disse bygninger til restaurering.
• klasse C-bygninger er de ældste, normalt over 20 år, beliggende i mindre attraktive områder og behov for vedligeholdelse.

Bemærk, at nogle zoneinddeling og licensudstedende myndigheder yderligere at bryde ud af industrielle ejendomme—steder, der anvendes til fremstilling og produktion af varer, især tunge varer—men de fleste betragter det som en delmængde af erhvervsejendomme.,

kommercielle lejemål

Nogle virksomheder ejer de bygninger, de besætter. Men det mere typiske tilfælde er, at den kommercielle ejendom er lejet. Normalt ejer en investor eller gruppe af investorer bygningen og indsamler leje fra hver virksomhed, der opererer der. Kommercielle lejepriser-prisen for at besætte en plads over en angivet periode-er sædvanligvis citeret i årlige lejedollar pr. Omvendt fast ejendom satser citat som en årlig sum eller en månedlig leje.,

kommercielle lejemål vil typisk løbe fra et år til 10 år eller mere, med kontor-og butiksareal typisk i gennemsnit mellem fem og 10-årige lejemål. Dette kan kontrasteres med mere kortsigtede årlige eller måned-til-måned boliglejemål.

i en 2017-undersøgelse foretaget af ejendomsmarkedsanalytikerfirma CBRE Group, Inc., analytiker ale.Krasikov fandt, at udtrykket—længde—af en lejekontrakt var proportional med størrelsen af den plads, der lejes. Desuden viste dataene, at lejere ville indgå lange lejekontrakter for at låse priser i et stigende markedsmiljø., Men det er ikke deres eneste drivende faktor. Nogle lejere med krav til store rum vil indgå lange lejekontrakter på grund af den begrænsede tilgængelighed af ejendomme, der matcher deres behov.

Der er fire primære typer af erhvervsejendomme lejemål, hver kræver forskellige niveauer af ansvar fra udlejer og lejer.

• en enkelt-net lejekontrakt gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskatter.
• en dobbelt-netto (NN) lejekontrakt gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskatter og forsikring.,
• en triple-net (NNN) lejekontrakt gør lejeren ansvarlig for at betale ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse.
• under en bruttoleje betaler lejeren kun husleje, og udlejer betaler for bygningens ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse.

forvaltning af erhvervsejendomme

Eje og vedligeholde leasede erhvervsejendomme kræver fuld og løbende forvaltning af ejeren., Ejendomsejere ønsker måske at ansætte et erhvervsejendomsadministrationsfirma for at hjælpe dem med at finde, administrere og fastholde lejere, føre tilsyn med lejekontrakter og finansieringsmuligheder og koordinere ejendomsopbevaring og omsættelighed. Den specialiserede viden om et erhvervsejendomsadministrationsselskab er nyttigt, da reglerne og reglerne for sådan ejendom varierer efter stat, amt, kommune og industri, og størrelse.

ofte skal udlejer finde en balance mellem at maksimere husleje og minimere ledige stillinger og lejeromsætning., Omsætning kan være dyrt for CRE—ejere, fordi pladsen skal tilpasses de forskellige lejers specifikke behov-sig, hvis en restaurant flytter ind i en ejendom, der engang var besat af et yogastudio.

investering i erhvervsejendomme

investering i erhvervsejendomme kan være indbringende og tjene som en sikring mod volatiliteten på aktiemarkedet. Investorer kan tjene penge gennem ejendomsvurdering, når de sælger, men de fleste afkast kommer fra lejerleje.,

direkte investeringer

investorer kan bruge direkte investeringer, hvor de bliver udlejere gennem ejerskabet af den fysiske ejendom. Mennesker, der er bedst egnet til direkte investeringer i erhvervsejendomme, er dem, der enten har en betydelig mængde viden om branchen, eller som kan ansætte virksomheder, der gør det. Erhvervsejendomme er en højrisiko, høj belønning ejendomsinvestering. En sådan investor vil sandsynligvis være en person med høj nettoværdi, da CRE-investering kræver en betydelig mængde kapital.,

den ideelle ejendom er i et område med lav CRE udbud og høj efterspørgsel, som vil give gunstige leje satser. Styrken af områdets lokale økonomi påvirker også værdien af CRE-køb.,

Indirekte Investeringer

Alternativt kan investorerne investere i det kommercielle marked indirekte gennem ejerskab af forskellige markedet værdipapirer, såsom Real Estate Investment Trusts (REITs), exchange-traded funds (Etf ‘ er), der investerer i erhvervsejendomme-relaterede aktier, eller ved at investere i virksomheder, der appellerer til den kommercielle fast ejendom, såsom banker og mæglere.

fordele ved erhvervsejendomme

en af de største fordele ved erhvervsejendomme er attraktive leasing satser., I områder, hvor mængden af nybyggeri enten er begrænset af jord eller lov, kan erhvervsejendomme have imponerende afkast og betydelige månedlige pengestrømme. Industribygninger lejer generelt til en lavere sats, selvom de også har lavere faste omkostninger sammenlignet med et kontortårn.

erhvervsejendomme drager også fordel af sammenligneligt længere lejekontrakter med lejere end boligejendomme. Denne lange lejelængde giver indehaveren af erhvervsejendomme en betydelig mængde pengestrømsstabilitet, så længe langsigtede lejere besætter bygningen.,

ud over at tilbyde en stabil, rig indtægtskilde, tilbyder erhvervsejendomme potentialet for kapitalvurdering, så længe ejendommen er velholdt og opdateret. Og ligesom alle former for fast ejendom er det en særskilt aktivklasse, der kan give en effektiv diversificeringsmulighed til en afbalanceret portefølje.

ulemper ved erhvervsejendomme

regler og bestemmelser er de primære afskrækkende midler for de fleste mennesker, der ønsker at investere i erhvervsejendomme direkte., Skatter, mekanik af indkøb, og vedligeholdelse ansvar for erhvervsejendomme er begravet i lag af legalese. Disse krav skifter efter stat, amt, industri, størrelse, zoneinddeling, og mange andre betegnelser. De fleste investorer i erhvervsejendomme enten har specialiseret viden eller en lønningsliste af mennesker, der gør.

en anden hindring er den øgede risiko, der følger med lejeromsætningen, især relevant i en økonomi, hvor uventede detaillukninger efterlader ejendomme ledige med lidt forudgående varsel.,

med boliger afspejler facilitetskravene til en lejer normalt dem fra tidligere eller fremtidige lejere. Imidlertid, med en kommerciel ejendom, hver lejer kan have meget forskellige behov, der kræver dyre renovering. Bygherren skal derefter tilpasse pladsen til at imødekomme hver lejers specialiserede handel. En kommerciel ejendom med en lav ledig stilling, men høj lejeromsætning kan stadig miste penge på grund af omkostningerne ved renovering for indgående lejere.,

for dem, der ønsker at investere direkte, er køb af en kommerciel ejendom et meget dyrere forslag end en boligejendom. Selvom fast ejendom generelt er blandt de mere illikvide aktivklasser, har transaktioner for kommercielle bygninger en tendens til at bevæge sig særligt langsomt.,

Erhvervsejendomme Udsigter og Prognoser

Den AMERIKANSKE, kommercielle ejendomsmarkedet tog et stort hit i 2008-2009 recession, men det har oplevet årlige gevinster siden 2010. Disse gevinster har hjulpet genvinde næsten alle recession-æra tab.

“2019 AMERIKANSKE ejendomsmarked Outlook,” en årlig rapport, der er udstedt af CBRE, mener:

Selv om det er sent på den økonomiske cyklus, er udsigterne fortsat er meget godt for alle fire store kommercielle fast ejendom aktiv typer. Der vil være minimal påskønnelse i værdier, men indkomstafkastet skal forblive sundt.,

andre indikatorer antyder imidlertid, at det kommercielle ejendomsmarked har toppet sig i vækstcyklussen efter recession. Ifølge Californien fast ejendom firma, ti-Growth vækst, kommercielle ejendomspriser sluttede 2018 op kun 1% fra 2017.

en Ten-report-rapport bemærkede, at det endelige beløb i 2018 for erhvervsejendomme bekræfter deres opfattelse af den sene økonomiske cyklus., Virksomhedens forskning fundet, at ledige stillinger er stigende, leje væksten er aftagende, og markedsrenten er på fremmarch

Som rapporteret af Forbes, detailhandel, i særdeleshed, har vist sig at være et punkt af smerte i den bredere kommerciel ejendom marked, som er udbredt i store lukninger intensiveret i 2017 og fortsatte ind i 2018. For eksempel så det populære indkøbscenter REIT REESTFIELD Corporation deres aktiekurs kaste omkring 30% mellem midten af 2016 og slutningen af 2017, før de vendte nogle tab gennem januar 2018. Unibail-Rodamco SE erhvervet 15estfield for US$15.,8 milliarder, der skaber Unibail-Rodamco-.estfield (ur.).

de fleste virksomheder hævder imidlertid, at ejendomsmarkedet generelt forbliver sundt. JP Morgan gentog i sin “2019 Commerical Real Estate Outlook” stort set CBRE ‘ s opfattelse om, at 2018 var det niende år med stigninger i erhvervsejendomme og værdiansættelser. Morgan forudsiger, at dette tempo vil aftage, men fortsætte og ser ikke en nedtur før efter 2019.,

Bemærk, at COVID-19-pandemien indtil videre ikke rigtig har fået ejendomsværdien til at falde markant, og ejendomsværdierne er forblevet stabile eller endda steget, ligesom aktiemarkedet gennem efteråret 2020. Dette er en nøgleforskel mellem det økonomiske nedfald, der fandt sted i 2020, og hvad der skete et årti tidligere.,