majitelé domů, kteří padnou na těžké časy, riskují ztrátu svých domovů, pokud neplatí daně z nemovitosti. Je to proto, že místní samosprávy mají právo umístit zástavní právo na domov pro zpět daně, které brání vlastnost prodává nebo refinancování, dokud je dluh zaplacen. Pro investory do nemovitostí to představuje příležitost. Spíše než projít exekucí, kraje často raději vydražují svá daňová zástava., Nejvyšší uchazeč získá právo na vrácení své investice plus úrokovou platbu od majitele domu.
co je to daňový prodej?
kraje a města mají silný donucovací mechanismus, když majitelé domů upadnou do delikvence na svých majetkových daních: právo umístit zástavní právo proti domovu. Zástavní právo je právní nárok proti majetku. Dává držiteli zástavního práva právo vybírat daňový dluh plus úroky a sankce od vlastníka nemovitosti. Držitel zástavního práva může také zabavit majetek, pokud dluh není zaplacen v určité době.,
zatímco zástavní práva dávají obci právo na uzavření trhu, většina se rozhodne vyhnout se výdajům spojeným s uzavřením trhu a místo toho prodá své zástavní právo při daňovém prodeji. Daňové prodeje jsou aukce, kde se investoři ucházejí o vlastnictví certifikátu daňového zástavního práva. Investoři vydělávají peníze jedním ze dvou způsobů: výběrem úroků z daňového dluhu od majitele domu nebo zabavením majetku a převzetím vlastnictví vlastnického listu.
kde najdete daňově delikventní nemovitost k prodeji?,
Různé obce mají různé pravidla pro prodej nemovitostí daňové pohledávky, ale obecně, když je pohledávka podána, bude majetek umístěn na delikventní seznam daní a plánované k prodeji v další aukci. Seznam připravovaných daňových prodejů najdete na webových stránkách kraje. Promluvte si s úřadem krajského daňového hodnotitele o tom, jak aukce funguje a jak se zúčastnit. Některé jurisdikce účtují poplatky nebo vklady za účast. Většina kalifornských krajů například účtuje zálohu v rozmezí od 2 500 do 5 000 dolarů, aby vyloučila falešné uchazeče., Záloha je vrácena po aukci, pokud nevyhrajete.
v aukční den se vítězný uchazeč právně zavazuje platit zpět daně a kupovat daňově delikventní zástavní právo. Nezapomeňte prozkoumat nemovitost, na kterou se ucházíte, abyste se nezachytili citronem. Je snadné řídit po majetku a zkontrolovat zjevné problémy, jako je požár nebo povodňové škody. Pokud zaplatíte $10,000 za zástavní právo a pozemek má hodnotu $5,000, protože dům vyhořel, ztratíte peníze.,
možná nebudete chtít nabízet nemovitost se spoustou dalších zástavních práv a rozsudků, jako je zástavní právo IRS, protože pokud tyto dluhy zabavíte, zůstanete s těmito dluhy. Zkontrolujte název s Krajským rekordérem. Můžete také navštívit úřad krajského inspektora a podívat se na jejich mapy plat a průzkumy. Pokud je nemovitost, o kterou máte zájem, vnitrozemská nebo nemá přístup na silnici, nemusí to mít takovou hodnotu, jakou si myslíte.
mějte na paměti, že nemovitosti jsou odstraněny z aukčního seznamu, když majitel domu vyplatí daňový dluh., Je to dobrý nápad, aby váš výzkum co nejblíže k datu aukce, takže nejste ztrácet čas na vykoupené nemovitosti, a ujistěte se, že máte aktualizovaný seznam.
jak funguje aukce zástavního práva?
existují dvě primární Aukční metody. Jeden je známý jako bid-down, kde potenciální investoři nabízejí nejnižší výši úroků, které jsou ochotni přijmout na certifikátu. Obec má maximální zákonnou sazbu, která může být až 18 procent, a investoři se odtamtud ucházejí. Většina investorů odchází s kurzem mezi 3 a 7 procenty.,
druhá možnost zahrnuje nabízení prémie na certifikátu. Když si koupíte daňové zástavní právo, v podstatě platíte částku zadlužení majitele domu-to jsou zpět daně plus úroky a sankce. Investor, který platí nejvyšší prémii nad tuto částku, vyhrává.
když splatím daně z nemovitosti, vlastním ji?
Když si koupíte daňový zástavní list, kupujete právo na zaplacení dluhu, nikoli listinu domu. Majitel domu je stále zákonným vlastníkem domu. Pokud nezaplatí daňový dluh,můžete zabavit., Nemůžete si však koupit daňové zástavní právo, otočit se a druhý den zabavit nemovitost.
v každé jurisdikci mají majitelé domů povoleno období vykoupení-kdekoli mezi třemi měsíci a třemi lety – splatit částku, kterou jste zaplatili za certifikát, plus úroky a sankce. Teprve po uplynutí doby vykoupení můžete podat žalobu na uzavření trhu, abyste převzali vlastnictví nemovitosti. K tomu dochází jen zřídka, protože drtivá většina daňových zástavních práv je zaplacena před datem splacení.
zde je příklad., Řekněme, že majitel domu je delikventní na svých daních ve výši $ 3,000 a vy jste nabídli 10 procentní úrokovou sazbu. Stát také účtuje pokutu 50 dolarů každých 6 měsíců. Získáte daňové zástavní právo a držet ji po dobu 12 měsíců, dokud majitel vyplatí $3,000 dluh. Vaše výdělky se skládají z úroků ve výši $300 (12 měsíců na 10 procent) a $100 v penále (dva cykly na $50). Celkový získaný úrok je 400 dolarů proti investici 3000 dolarů. To je výhra, pokud je vaším cílem získat zpět svůj investiční kapitál plus slušnou úrokovou sazbu., Ale pokud je vaším cílem koupit nemovitost za knock – down ceny, budete mít smůlu, když majitel domu zaplatí.
jsou prodeje daňových zástavních práv stejné jako prodej daňových dokladů?
v době zveřejnění je 31 států “ stavy daňové listiny.“V těchto státech investoři nabízejí přímo na majetkové listině a nejen na daňovém dluhu. Vítězný uchazeč získá právní titul v aukční den za částku své vítězné nabídky. Majitelé domů však stále mají zákonnou dobu vykoupení, aby napravili to, co dluží, a získali titul zpět ve většině států., Takže ve skutečnosti nebudete mít titul zdarma a jasné několik měsíců nebo let. Ztratíte nemovitost, pokud majitel vykoupí, ale měli byste vidět návratnost investice ve formě úroků a sankcí.
prodej daňových listin jsou obvykle aukce a nabídka začíná částkou zpětných daní, sankcí a úroků a ratchetů odtud. Tyto aukce se řídí tradičním formátem s listinou, která jde k nejvyššímu uchazeči. Ostatní státy prodávají nemovitosti s daňovým selháním přímo kupujícím za pevnou cenu, čímž obcházejí aukční prodej., Ať tak či onak, ceny mají tendenci sedět poměrně blízko k současné tržní hodnotě domu. I když je to určitě možné přistát smlouvat, je nepravděpodobné, že budete mít haléře-on-the-dolar dohodu.
Pozor pro majitele Domu Bankrotu
Zatímco daňové zástavní právo se může zdát jako relativně bezpečná investice, pochopit, že pokud je delikventní poplatníka soubory pro bankrot, budou mít ještě více času, aby vykoupil jejich zadlužení. Bankrot má tendenci zastavit úsilí o sběr, takže budete muset počkat ještě déle, abyste získali návratnost vaší investice nebo Soubor pro uzavření trhu., Podání konkurzu může také vyvolat nižší úrokovou sazbu od bankrotu soudům široký prostor pro snížení úrokových sazeb na pomoc dlužníkům dostat se zpět na nohy.