Když se dostanete hypotéku, můžete si myslet, že věřitel bude držet a servis vašeho úvěru, dokud budete platit je pryč, nebo prodat svůj domov. Často tomu tak není. Na dnešním trhu se půjčky a práva na jejich služby často kupují a prodávají. V mnoha případech společnost, které odešlete platbu, není společnost, která vlastní vaši půjčku.,
Dům je jedním z nejdražších nákupů, které provedete, takže je důležité vědět, kdo zpracovává vaše platby a že váš hypoteční účet je řádně spravován. Federální obchodní komise (FTC), Národní agentura pro ochranu spotřebitele, chce, abyste věděli, co dělá poskytovatel hypotečních služeb a jaká jsou vaše práva.,
Hypotéku Obsluhovatelů: Jejich Povinnosti; Vaše Práva
hypoteční obsluhovatele je zodpovědný za každodenní správu vašeho hypotečního úvěru účtu, včetně shromažďování a připisování vaše měsíční splátky, a manipulace svůj vázaný účet, pokud máte jeden. Servisní pracovník je, koho kontaktujete, pokud máte dotazy týkající se vašeho hypotečního úvěrového účtu.
účty úschovy
účet úschovy je fond držený vaším servicerem, do kterého platíte daně z nemovitosti a pojištění majitelů domů. Vaše splátka úschovy je obvykle součástí vaší měsíční splátky hypotéky., Servicer pak používá váš účet úschovy platit daně a pojištění, jak se stanou splatné v průběhu roku. Pokud nemáte účet úschovy, musíte tyto platby provést sami.
Pokud vám váš poskytovatel hypotečních služeb spravuje účet úschovy, federální zákon vyžaduje, aby servisní pracovník včas provedl platby úschovy za daně, pojištění a jakékoli jiné úschovy., Do 45 dnů od založení účtu, obsluhovatele vám musí poskytnout prohlášení, které jasně itemizes odhadované daně, pojistné a další očekávané částky bude vyplacena v průběhu příštích 12 měsíců, a očekává, že data a součty těchto plateb.
hypoteční obsluhovatele také je nutné, aby vám zdarma roční prohlášení, že údaje k činnosti své vázaný účet, které ukazují, například zůstatek na účtu a odráží platby za vaše daně z nemovitostí, majitelé domů pojištění a další escrowed položky.,
převod servisu
Pokud je váš úvěr převeden na nového servisního pracovníka, obvykle získáte dvě oznámení: jedno od vašeho současného hypotečního servisního pracovníka; druhé od nového servisního pracovníka. Ve většině případů vás váš současný servisní pracovník musí informovat nejméně 15 dní před datem účinnosti převodu, pokud jste při vypořádání neobdrželi písemné oznámení o převodu. Datum účinnosti je, když je první splátka hypotéky splatná na adrese nového obsluhy. Nový servisní pracovník vás musí informovat do 15 dnů od data účinnosti převodu.,p přijetí vašich hypotečních plateb
po převodu je 60denní doba odkladu: během této doby Vám nelze účtovat pozdní poplatek, pokud omylem odešlete hypotéku starému servisnímu pracovníkovi.,
převod vlastnictví úvěru
vlastnická a servisní práva vaší půjčky mohou být řešena jednou společností nebo dvěma. Pokud je vlastnictví vaší půjčky převedeno, musí vám nový majitel oznámit, že obsahuje:
- jméno, adresu a telefonní číslo nového vlastníka úvěru
- datum, kdy nový majitel převezme půjčku
- osoba, která je oprávněna přijímat právní oznámení a může vyřešit problémy týkající se splátek úvěru
- , kde je zaznamenán převod vlastnictví.,
nový majitel vám musí toto oznámení oznámit do 30 dnů od převzetí půjčky. Je to kromě jakýchkoli oznámení, které můžete získat o převodu servisních práv pro vaši půjčku.
účtování plateb
servisní pracovník musí připsat platbu na váš úvěrový účet ke dni jeho přijetí. Někteří spotřebitelé si stěžovali, že jim byly účtovány pozdní poplatky, i když vědí, že provedli platby včas. Chcete-li se chránit, uchovávejte podrobné záznamy o tom, co jste zaplatili, včetně fakturačních výkazů, zrušených šeků nebo výpisů z bankovního účtu., Můžete také zkontrolovat historii svého účtu online. Máte-li spor, pokračujte v provádění hypotečních plateb, ale písemně o tom informujte servisního pracovníka (viz vzorový Reklamační dopis) a uchovávejte kopii vašeho dopisu a případných příloh pro vaše záznamy. Zašlete svou korespondenci ověřenou poštou na adresu uvedenou servicerem a požádejte o potvrzení o vrácení. Můžete také chtít faxovat nebo e-mailem svůj dopis a všechny skříně. Před odesláním dopisu se ujistěte, že dodržujete všechny pokyny, které servisní pracovník poskytl, a potvrďte faxové číslo nebo e-mailovou adresu., Uchovávejte kopii potvrzení o předání, potvrzení o přijetí a e-mailové odpovědi.
Force umístěné pojištění
je důležité udržovat požadované pojištění majetku na váš domov. Pokud tak neučiníte, váš servisní pracovník si může koupit pojištění vaším jménem. Tento typ politiky je známý jako pojištění umístěné silou. Obvykle to stojí více než typické pojištění, i když poskytuje menší pokrytí. Primárním účelem politiky síly je ochrana vlastníka hypotéky.
Přečtěte si veškerou korespondenci od svého hypotečního obsluhy., Váš poskytovatel hypotečních služeb může požádat o poskytnutí kopie vaší pojistné smlouvy. Okamžitě reagujte na požadavky týkající se pojištění majetku a uchovávejte kopie každého dokumentu, který odešlete svému poskytovateli hypoték.
Pokud si myslíte, že je papírování chyba a že vaše pokrytí je dostatečné, poskytnout kopii o pojištění své obsluhovatele. Jakmile servicer opraví chybu, odstraní sílu umístěné pokrytí a vrátí náklady na politiku Force umístěné, ujistěte se, že odstranit žádné pozdní poplatky nebo úroky, které byly účtovány v důsledku pokrytí.,
poplatky
pečlivě si přečtěte své fakturační údaje, abyste se ujistili, že veškeré poplatky, které si servicer účtuje, jsou legitimní, včetně poplatků, které jste mohli vy nebo hypoteční smlouva povolit platit za službu. Pokud nechápete, za co jsou poplatky, zašlete písemný dotaz s žádostí o itemizaci a vysvětlení. Pokud také zavoláte svému poskytovateli hypoték, aby požádal o službu, jako je faxování kopií úvěrových dokumentů, ujistěte se, že se ptáte, zda je za službu poplatek a kolik to je.,
zvláštní úvahy o úvěrech ve výchozím nastavení
Pokud se vám nepodaří provést jednu nebo více plateb z hypotečního úvěru, váš úvěr je v prodlení. Servicer pak může nařídit „služby související s výchozím nastavením“, aby chránil hodnotu nemovitosti. Tyto služby mohou zahrnovat inspekce nemovitostí, abyste se ujistili, že stále žijete v domácnosti a udržujete nemovitost. Pokud není nemovitost řádně udržována, může si obsluha objednat „služby ochrany majetku“, jako je sekání trávníku, terénní úpravy a opravy nebo nastupování rozbitých oken a dveří., Náklady na tyto služby, které mohou přidat až stovky nebo tisíce dolarů, jsou účtovány na váš úvěrový účet. Pokud obsluhovatele začíná dražbu na vaší nemovitosti, další náklady jako právníci poplatky, majetek, titul vyhledávání poplatky a jiné poplatky za poštovní a vyvěšením oznámení o exekuci budou účtovány na váš úvěrový účet. To může přidat stovky nebo tisíce dolarů více na váš úvěr, a dělat to ještě obtížnější pro vás, aby úvěr proud a vyhnout se uzavření trhu.
Pokud se ocitnete v této situaci, zůstaňte v kontaktu se svým servicerem., Správci mají různé politiky o tom, kdy budou cílem default-související služby. Některé nemusí cílem inspekce nemovitostí nebo majetku, zachování práce, pokud si dejte jim vědět každý měsíc, že jste stále žijí v domácnosti, udržet je dobře udržované, a jsou s nimi pracovat, aby vyřešit výchozí na vašem účtu. Přesto je důležité pečlivě zkontrolovat fakturační údaje a zpochybnit přidané poplatky., Pokud se na VAŠEM výpisu objeví poplatky pod obecnými nadpisy jako „ostatní poplatky“ nebo „firemní zálohy“, kontaktujte svého servisního pracovníka – písemně – co nejdříve, abyste získali vysvětlení těchto poplatků a důvod, proč byly účtovány na váš účet.
snaží se, aby vaše hypoteční splátky?
Pokud se snažíte provést splátky hypotéky-nebo jste zmeškali platby-kontaktujte svého servisního pracovníka. Je důležité udržovat komunikační linky otevřené, když se snažíte vyřešit problémy s vaším účtem., Pokud máte potíže s dosažením nebo prací se svým servicerem, volejte 1-888-995-doufám, že zdarma personalizované rady od poradenských agentur pro bydlení certifikovaných americkým ministerstvem bydlení a rozvoje měst (HUD). Tato národní horká linka-otevřená 24/7-je provozována nadací Homeownership Preservation Foundation, neziskovým členem HOPE NOW Alliance členů hypotečního průmyslu a poradenskými agenturami s certifikací HUD. Zdarma vedení on-line, návštěva www.hopenow.com.,
výplata
výplata je dokument, který určuje částku potřebnou k zaplacení půjčky v plné výši. Obecně platí, že servisní pracovníci vám musí poskytnout toto prohlášení, pokud o to požádáte a budete postupovat podle pokynů. Vaše obsluhovatele musí poskytnout prohlášení v přiměřené lhůtě – obvykle 5 pracovních dnů – po obdržení vaší žádosti.,Prohlášení o výplatě
dotazy a spory
podle federálního zákona musí váš poskytovatel hypoték okamžitě reagovat na písemné dotazy známé jako „kvalifikované písemné žádosti“ (viz vzorový Reklamační dopis). Pokud se domníváte, že vám byla omylem účtována pokuta, pozdní poplatek nebo jiný poplatek, nebo pokud máte jiné problémy se servisem vaší půjčky, napište svému servisnímu pracovníkovi. Uveďte číslo svého účtu a vysvětlete, proč se domníváte, že je váš účet nesprávný. Zašlete svou korespondenci na adresu, kterou servicer specifikuje pro kvalifikované písemné žádosti.,
servisní pracovník vám musí zaslat písemné potvrzení do 20 pracovních dnů od obdržení vašeho dotazu. Poté musí servisní pracovník během 60 pracovních dnů opravit váš účet nebo zjistit, že je přesný. Servisní pracovník vám musí zaslat písemné oznámení o akci, kterou podnikl a proč, stejně jako jméno a telefonní číslo někoho, koho chcete kontaktovat.
neodečtěte žádnou spornou částku z vaší hypotéky. Váš servisní pracovník to může považovat za částečnou platbu a odmítnout ji přijmout., Vaše platba vám může být vrácena nebo vložena do účtu“ napětí „nebo“ držet“, dokud neposkytnete zbytek platby. Tak či onak, váš servisní technik může účtovat poplatek za pozdní nebo tvrdit, že vaše hypotéka je v prodlení a začít uzavření řízení.
vzorový Reklamační dopis
zde je ukázkový kvalifikovaný písemný požadavek. Použijte tento formát k řešení stížností podle zákona o vypořádání nemovitostí (RESPA).,
Ukázka Sporu Dopis do Credit Bureau
Datum
Vaše Jméno:
Adresa
Vaše Město, Stát, Psč,Předmět: půjčku číslo
Pozor: Služby ZákazníkůmNázev Úvěr Obsluhovatele
Adresa
Město, Stát, PsčToto je „kvalifikovanou písemnou žádost“ podle § 6 Real Estate Urovnání Postupy Act (RESPA).
píšu na:
popište problém nebo otázku, kterou máte, a / nebo jaké kroky byste měli podniknout.
Připojte kopie všech souvisejících písemných materiálů.,
popište jakékoli rozhovory se zákaznickým servisem o problému a komu jste hovořili.
popište všechny předchozí kroky, které jste podnikli, nebo pokusy o vyřešení problému.
uveďte telefonní číslo v případě, že vám chce zavolat zástupce zákaznického servisu.
chápu, že v části 6 RESPA musíte mou žádost potvrdit do 20 pracovních dnů a musíte se pokusit vyřešit problém do 60 pracovních dnů.,
s Pozdravem,
jméno
Spravedlivé Dluhu Kolekce
Podle zákona, exekutor je osoba, která pravidelně shromažďuje dluhy jiným. Vaše hypoteční obsluhovatele je považováno za dluhy pouze v případě, že váš úvěr byl v prodlení, když obsluhovatele získal. Pokud tomu tak je, máte další práva.