Jaký je certifikát obsazenosti a proč je to tak velký problém?

Když kupujete v New Yorku, musíte provést svůj výzkum. Jedním z dokumentů, které musíte vyhledat, je osvědčení o obsazenosti (C O) a nemělo by být přehlíženo. Uvádí, jak lze budovu použít-a pokrývá jak typ použití, pro který je budova určena, jako je komerční nebo rezidenční, a také kolik rezidencí je povoleno na adrese.,

nemusí To znít tak důležité, ale ve skutečnosti má sílu vyhrát právní případy, konec jednání, nebo ruší, na hypotéku. Ať už kupujete nebo renovujete, budete chtít vědět, že vaše budoucí plány budovy jsou povoleny. Když pronajímáte-pokud osvědčení o obsazenosti neodpovídá užívání budovy-váš pronajímatel nemá zákonné právo vybírat nájemné.,

k Dispozici je také dokument s názvem Dočasné Osvědčení o Obsazenosti, což znamená, že budova je bezpečná obývat, ale stále má některé vynikající práce nebo povolení získat, než C O je samozřejmost.

co dělá C O a TCO tak velký problém?

Bez dokladu, nikdo nemůže legálně obsadit budovu, takže pokud jste v budově, která nemá tyto dokumenty, s výjimkou některých vzácných případech riskujete, že město vydání vyklidit pořadí.

nejste si jisti stavem budovy?, Prostřednictvím Informačního systému o budovách města Si můžete vyhledat jakoukoli nemovitost. Pokud jste nájemce, břemeno je na pronajímateli opravit chybějící dokumentaci, a nemohou vybírat nájemné od vás, pokud neexistuje C O nebo TCO.

Nedostatek C O může ublížit své financování

Pokud jste v procesu nákupu bytu v budově a zjistila, že postrádá C O nebo TCO, budete chtít to řešit okamžitě.

„nechcete dědit právní nepořádek jiných lidí,“ říká Dean Roberts, realitní právník ve firmě Norris McLaughlin., Pro začátek, problémy nebo zpoždění s C O může shodit hypoteční proces. Banky potřebují k vydání financování alespoň TCO.

„Můžeme uvažovat o TCO pro hypoteční úvěr, nicméně další ustanovení pro schvalování úvěru může být požadováno, jako je například ověření TCO a ověření, že data nevyprší před úvěru datum uzavření,“ říká Brittney Baldwin, viceprezident a úvěr důstojník v Národní Družstevní Banky (a Zděné Podzemní sponzora). Bylo by také třeba splnit hodnocení a pokyny pro upisování.,

co způsobuje změnu C O?

existuje několik běžných scénářů, ve kterých by kupující mohli narazit na problémy C O. Často je to problém s měšťanskými domy, které mohly být upgradovány tak, aby vytvořily další obytný prostor. Dvě rodiny se proměnil v tři-rodina by obvykle potřebují nové C O, ale můžete najít majitelů, kteří zanedbali tento krok.

Pokud děláte významné rekonstrukce nebo nákup fixer-horní, s úmyslem zahájit do rozsáhlé práce, může být nutné aktualizovat oc, kromě získání všech potřebných povolení.,

jakákoli renovace, která vytvoří změnu počtu pokojů nebo změnu v používání prostor, bude vyžadovat povolení, což bude znamenat, že stojí za to zkontrolovat, zda byla spuštěna Změna obsazenosti. Kvalifikovaný architekt bude moci přezkoumat vaše plány a označit případné problémy.

co potřebují noví kupci vědět

c problémů O mají také tendenci zadní hlavu pro kupující v novostavbách, které mohou mít TCO, ale nemohou získat dokončený certifikát o obsazenosti, dokud nejsou dokončeny.,

„zjistíte, že C O je vždy pohybující se cíl tak daleko, jako když to bude dorazí, tak je na tom nejlépe odhadnout, motivovat a udržet lidi v transakci,“ říká Nicholas Palance, zakladatel a generální ŘEDITEL Nicholas Palance Nemovitostí.

Aby se zabránilo potíží a náklady, které přicházejí s opožděným krok-v datum (například nutnost skladování a náklady na dočasný podnájem), to by stálo za přidání další tři měsíce, na, cokoliv datum vývojář vám dává pro stavební povolení.

kupující je mohou použít pro pákový efekt.,

Palance poukazuje na to, že je obzvláště důležité udržovat velmi pečlivé sledování dat vypršení platnosti TCO.

“ měl jsem 10 milionů dolarů obchod vykolejil, protože vypršela obnova TCO přišel jeden den poté, co kupující byl schopen vycouvat ze smlouvy. Na klesajícím trhu představuje vypracovaný proces příležitost pro kupujícího znovu vyjednat nižší cenu s pákovým efektem odchodu. V mnoha případech se tomu lze vyhnout, “ říká.,

Existují také situace, kdy budovy C O může být nepřesné, například, pokud máte o výměnu bytu, kde vývojka pouze získat TCO, nebo co-op budov, které jsou nějakým způsobem v rozporu s C o. Mějte na paměti, že na rozdíl od byty, jednotlivé apartmány v co-op budovy nemají Osvědčení o Obsazení, tam je prostě ten, C O pro celou budovu, což znamená, že osud by mohl být v řízení ruce.,

Jak opravit C O problémy

nejjednodušší řešení, je najmout zkušeného expeditor pomoci urychlit papírování opravit, a náklady, které se budou lišit v závislosti na závažnosti problému. „Je to problém, který lze vyřešit za předpokladu, že porušení není tak hrozné, že ohrožuje bezpečnost nebo zdraví,“ říká Roberts.

obvykle se v hledání názvu objeví jakýkoli problém C O. „Je to jedna z těch věcí, které je třeba řešit dříve, než zavřete. Jako kupující nejprve posuďte, jak vážný je problém, a zjistěte, zda je opravitelný,“ říká Roberts., Jedním z řešení je nechat prodejce dát peníze stranou v úschově, aby vám umožnil problém vyřešit. Rychlíci nepracují zadarmo.

dřívější verze tohoto článku zahrnovaly psaní a reporting Virginie K. Smith.