Pokud jste strávili trochu času hledáním investičních domů, pravděpodobně jste narazili na články nebo fóra, která diskutují o výhodách vlastností na klíč. Lidé jsou na obou koncích diskuse docela vášniví.
V tomto článku, budu sdílet mé zkušenosti nákup na klíč vlastnosti prostřednictvím dvou různých typů firem, klady a zápory každého z nich, a jak určit, pokud tato investiční metoda má smysl pro vás.
nejprve rychle definujme, jaká je vlastnost na klíč.,
co je to vlastnost na klíč?
definice se mírně liší, ale většina souhlasí s tím, že nemovitost na klíč je nemovitost, která je plně rehabilitována a připravena k pronájmu. Jediné, co musíte udělat, je doslova „otočit klíčem“, abyste odemkli přední dveře. Váš nový nájemce se může nastěhovat dnes, a není zpoždění od okamžiku, kdy podepíšete tečkovanou čáru.
výhody vlastností na klíč
- nemovitost je v stavu připraveném k pronájmu. Proces získání nájemce by měl být poměrně bezproblémový.
- na pozemku by měly být minimální opravy nebo renovace.,
- v prvních několika letech by se dalo očekávat, že náklady na opravu by měly být velmi nízké, protože nemovitosti na klíč jsou často nedávno renovovány. To by mohlo mít za následek silný peněžní tok za prvních několik let.
nevýhody nemovitostí na klíč
- nemovitosti na klíč mohou být na dražší straně při investování do nemovitostí, což vyžaduje větší investice předem. To je často způsobeno vysokou úrovní rehabilitace a opravy.
- vyšší cenový bod nemovitosti na klíč nezanechává mnoho, pokud existuje, dodatečný kapitál mimo zálohu., To je často místo, kde slyšíte, že existují „žádné obchody“ od některých investorů, kteří dávají přednost opravit vlastnosti sami.
existují společnosti, které se specializují na investice do nemovitostí na klíč po celé zemi. Zjistil jsem, že největší koncentrace vlastností se zdá být v Středozápadní a Jihovýchodní městy, jako je Indianapolis, Memphis, Birmingham a Kansas City — všechny trhy, na kterých Roofstock má vlastnosti pro prodej.,
dva typy na klíč společnosti
mám zkušenosti z první ruky nákup od tradiční společnosti na klíč a nákup na klíč ubytování na Roofstock.
rozhodl jsem se koupit nemovitosti na klíč, protože žiji velmi daleko od trhů, do kterých jsem chtěl investovat. Byl jsem zcela nový real estate investing, takže to bylo důležité pro mě koupit nemovitosti, které budou nízké nároky na údržbu a okamžitě nájemné-ready., Moje nákupy se společností Roofstock i tradiční společností na klíč fungovaly dobře, takže jsem se chtěl podělit o dva typy zkušeností, které jsem měl.
zkušenosti 1: tradiční společnost na klíč
koupil jsem nemovitost prostřednictvím jedné z větších a tradičnějších společností na klíč, která se zaměřuje na několik klíčových trhů na Středozápadě. Existují dvě zbraně společnosti:
- ten, který zpracovává nákup, rehabilitaci a prodej nemovitosti.
- další, která se zabývá aspektem správy majetku, tj., leasing, proces obratu a roční obecná údržba.
zde je návod, jak tento proces funguje:
společnost na klíč nakupuje fixer-svršky za nižší tržní ceny. Pak rehabilitují vlastnosti, které by mohly zahrnovat nahrazení významných systémů, jako je střecha, HVAC, elektrický, instalatérské práce, podlahy, a hlavní kuchyňské spotřebiče. Nakonec prodávají a prodávají přepracované nemovitosti investorům, kteří hledají domy připravené k pronájmu. Prověřují také nájemníky a obhospodařují majetek.,
pokud jde o očekávání rozpočtu, společnosti na klíč obvykle působí v určitém cenovém bodě trhu. Očekávejte, že najdete domy v konzolách $100k, $125K a $ 150K. Pokud máte v plánu na využití financování, mějte na paměti, že většina věřitelů obvykle vyžadují 20% -25% akontace investičních nemovitostí.
nemovitost, kterou jsem si vybral, byla třípokojový, dvoupokojový dům za $125k, který se nachází v Memphisu. Zjistil jsem, že ~1500 čtverečních stop domů se třemi ložnicemi a dvěma lázněmi, pronájem mezi $1,000-$1,250 za měsíc, je velmi atraktivní pro nájemce. Neměl jsem problém to udržet obsazené.,
skutečný zážitek z nákupu byl docela hladký. Během několika měsíců, když se renovovaly různé nemovitosti, mi společnost poslala digitální brožuru na každý domov. Tyto brožury obsahovaly informace, jako je prodejní cena a navrhované nájemné. Prohlédl jsem si asi tucet brožur, než jsem našel ten správný majetek. Závěrečný proces byl velmi podobný procesu, který jsem zažil se společností Roofstock, o kterém jsem později podrobně diskutoval.,
Zkušenost 2: netradiční společnosti na klíč
další typ společnosti na klíč tam je relativně podobný tomu, který byl popsán výše, ale místo toho nabízí in-house správa nemovitostí služby, které se zaměřují výhradně na akvizice, rehabilitaci a prodej. Poté se spoléhají na tržiště, jako je Roofstock, aby prodali nemovitosti a spojili je s kupujícími. (Tip: Jeden z mnoha výhod nákupu investičního majetku prostřednictvím Roofstock je, že se kupující s prověřeni místní správce nemovitosti).,
jeden z domů, které jsem koupil přes Roofstock, byl v této kategorii. Bylo to v cenovém bodě $100k a Nachází se těsně mimo Metro Atlanta.
byl jsem velmi ohromen nákupním procesem společnosti Roofstock,o kterém si můžete přečíst vše níže.
Zatímco cash flow pro Roofstock majetek byl srovnatelný s tím, který jsem koupil přes společnosti na klíč, zhodnocení na Roofstock majetku byla mnohem vyšší. Je to proto, že trh s nemovitostmi v Atlantě zaznamenal významný růst cen domů, míry pronájmu a populace.,
je pro vás vlastnost na klíč?
pokud jde o tuto otázku, zjistil jsem, že existují tři hlavní tábory:
- ti, kteří dávají přednost samotné rekonstrukci, aby udrželi kupní cenu co nejnižší.
- ti, kteří hledají pronájem, který je připraven jít od prvního dne. Jsou často krátké na čas a mají peníze k dispozici investovat.
- ti, kteří jsou někde uprostřed.
první skupina by mohla říci, že klíč je příliš drahý. Oni jsou obecně gung-ho o manipulaci to všechno sami nebo s jejich self-smontovaný tým.,
druhá skupina by mohla žít velmi daleko od ziskových trhů s pronájmy, jako já, nebo mít plné ruce práce s jejich primární prací. Například zaneprázdněný profesionál v New Yorku si nemusí dovolit investovat místně, ale mohl si dovolit pronájem nemovitosti na trhu, jako je Indianapolis nebo Atlanta. A čas téže osoby by mohl být lépe strávený zaměřením na svou práci, než položením nových podlah, vytrháváním stěn nebo instalací toalet.
všichni ostatní mají tendenci padat někde uprostřed., Mají zájem investovat do nemovitostí a chtějí najít společnost, která jim může pomoci dosáhnout jejich cílů v oblasti pronájmu nemovitostí.
vlastnosti na klíč jsou určeny pro ty, kteří spadají do druhé a třetí skupiny.
to je místo, kde Roofstock přišel do hry pro mě.
pohodlný nákupní proces společnosti Roofstock
Roofstock není výhradně společností na klíč, ale jeho online tržiště zahrnuje část vlastností na klíč.
pokud přejdete na marketplace, v horní části si všimnete filtru „na klíč“.,
Tyto vlastnosti jsou profesionálně zrekonstruované domy, které přicházejí s 1 rok záruka na služby nebo vyměňte problémy, jako je vodovodní, elektro a spotřebiče. Pouze vyberte klíč poskytovateli nárok na tento program a musí mít pozitivní prodejní historie s Roofstock. Nemovitosti jsou nedávno zrekonstruovány s cílem mít malou až žádnou odloženou údržbu.
S Roofstock je systém nastaven podobně jako online nakupování. Jakmile jste prozkoumali trh, sousedství a domov, jste připraveni koupit.,
podívejte se na tento klíč majetek, který jsem dnes našel na webu:
Indianapolis domů se může pochlubit moderní funkce a atraktivní vzhled pro rok 2019. Řekněme, že chcete koupit tuto nemovitost.
Zadejte svou cenu (zadal jsem $66,499, uvedeno výše) a nechte nabídku létat. Prodávající se k vám vrátí během několika dnů a přijme, odmítne nebo se vrátí s alternativní nabídkou.
nákup pronájem nemovitostí na Roofstock je tak snadné., Tým vás provede od začátku do konce, včetně doporučení věřitelů, poskytovatelů pojištění a společností pro správu nemovitostí — z nichž všechny byly prověřeny společností Roofstock.
osobně jsem prošel tímto procesem třikrát se společností Roofstock a mohu mluvit o snadnosti transakce pro každého. (Zjistěte, jaké to je koupit tři investiční nemovitosti za jeden den v mé recenzi Roofstock.)
jste připraveni koupit nemovitost na klíč?
nákup nájemních domů na klíč byl velkou součástí mého investičního úspěchu., Pronájem s velmi málo problémů v prvních několika letech byl skvělý způsob, jak dostat nohy mokré, aniž by pocit, že jsem ohromen. Měsíční výnosy a peněžní tok byly také silné.
Pokud jste připraveni skočit do investic do nemovitostí, avenue na klíč by pro vás mohla být skvělou cestou. Roofstock má velký výběr nemovitostí v tuně trhů, které vám mohou pomoci dosáhnout vašich investičních cílů.
chci vás nechat s touto závěrečnou myšlenkou: nikdy nebudu tvrdit, že pronájem nemovitostí na klíč je nejlukrativnějším způsobem, jak investovat do nemovitostí., Je to jen jeden z mnoha, mnoha způsobů, jak investovat. Pokud dáte dohromady svůj vlastní tým, najít dohodu sami, a chtěli houpat kladivem, návrat by mohl být lepší.
nákup přes Roofstock i další tradiční společnost na klíč byl fantastický způsob, jak začít s investováním do nemovitostí s minimálními bolestmi hlavy.
i když žiji na půli cesty po světě z mých investic, mohu pohodlně spát s vědomím, že kvalifikované místní týmy spravují tyto pevné vlastnosti pro mě.,
to je docela úžasný pocit.